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宝龙地产能否渡过难关

2022/6/24 15:00:10 0人评论 2792 次

近期,宝龙地产动作频繁,不断有“出售资产”消息传出。宝龙地产不仅在阿里“520”投资节上架了多地商办和商住资产,还将目光投向旗下的长租公寓、购物广场等项目。在债务集中到期的严峻形势下,宝龙地产正寻求多种途径融资偿债。

 

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来源:中访网

近期,宝龙地产动作频繁,不断有“出售资产”消息传出。宝龙地产不仅在阿里“520”投资节上架了多地商办和商住资产,还将目光投向旗下的长租公寓、购物广场等项目。在债务集中到期的严峻形势下,宝龙地产正寻求多种途径融资偿债。

终止8.68亿关联交易

5月11日,宝龙商业发布一则关联交易公告,称上海商盛拟向宝龙富闽收购一幢位于上海宝山区的24层办公大楼,总建筑面积约3.499万平方米。

公告显示,物业应占土地成本及建筑成本约为4.23亿元,而此次交易代价为8.68亿元。其中,代价的10%作为保证金于协议签订后10个营业日内交付,代价的20%作为首期付款于签订交易买卖协议后10个营业日内交付给宝龙富闽,并于20个营业日内交付剩余金额。

2021年度,宝龙商业实现营业收入24.6亿元,同比增长28.3%;实现归母净利润4.38亿元,同比增长43.6%。值得注意的是,宝龙商业营收主要来源于商业运营业务,去年20.71亿元收入占总营收的81%;住宅物业管理服务收入占比仅18%。

截至2021年末,宝龙商业的现金及银行结余约为39.92亿元,虽然拿得出钱支付此次交易,但是否真的有必要呢。

宝龙商业认为,该物业可为公司产生租金收入至2023年,能拓宽公司收入来源。此外,该物业还能产生高于国内一般存款利率的回报率,且不影响公司整体流动资金及运营。其三,因公司发展,需要有更适合的场地和办公空间,还可以满足部分智慧商业业务运营研发需求。

听起来有理有据,不过投资者似乎另有所虑。就在收购公告发布的次日,宝龙商业股价跌幅达25.37%,宝龙地产下跌11.40%。

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6月6日,由于完成交易后收回物业部分的空置管有权作自用取得承租人同意存在实际困难,以及当前市场环境及资本市场近日波动,宝龙商业终止此次交易。

面临巨额到期债务

股市对此反映强烈,可能不是毫无根据。宝龙地产今年面临巨额到期债务,上半年刚松口气,下半年又有5亿美元境外债和37亿元境内债将行权或到期。

除今年待还的5亿美元外,宝龙地产还有近13亿美元待还。仅去年12月,宝龙地产就在一个月的时间中先后发行1.5亿美元和1.35亿美元的优先票据。

值得注意是,宝龙地产的子公司上海宝龙实业发展(集团)有限公司和上海瑞龙投资管理有限公司也发行了大量的公司债券,存续几十亿元。

2021年1月11日,上海宝龙发行10亿元的公司债券;4月16日,上海宝龙又发行本金总额达15亿元的2021年第二期公司债券;6月4日,上海宝龙发行10亿元的2021年度第一期中期票据;6月10日,上海宝龙发行本金4.7亿元的2021年第三期公司债券。去年9月29日,证监会曾中止上海宝龙的公司债券申请审查。

经营现金流量净额骤降

截至2021年12月31日,宝龙地产金融负债合计1204.46亿元,较上一年增加约185亿元。其中,借款总额达729.58亿元,较上一年增加63.91亿元,同比增长9.6%;贸易及其他应付款增加104.85亿元达449.49亿元;租赁负债猛增185%至23.59亿元。

借款中,一年内到期的借款约为220.23亿元,占比约为30.19%;一年后到期的借款约509.35亿元,约占69.81%。

此外,宝龙地产2021年新增55亿元有抵押银行借贷,2021年新增18亿元来自其他金融机构有抵押贷款。

截至2021年末,宝龙地产的净负债比率较上一年上升2.8个百分点,为76.7%,处于较高水平。然而,宝龙地产的现金等价物及受限制现金较2020年底减少11.3%,约为250.68亿元。其中,银行现金及手头现金合计194.07亿元,小于一年内到期借款金额。

不仅于此,宝龙地产的经营活动现金流量净额也出现了大幅下滑,2020年末为120.13亿元,2021年末为19.43亿元,降幅高达83.8%。

业绩下滑较大

宝龙地产的战略调整或许对公司举债有一定影响。2018年,许华芳定下“2020年千亿”的战略目标。宝龙地产重心逐渐向住宅类物业销售倾斜,住宅类物业收入占比不断提升,带动整体销售规模上涨至2021年的1012.27亿。尽管有市场大环境影响,宝龙地产2021年的合约销售额增速仍高达24.1%。

然而,这一表现并未持续到今年。截至2022年5月31日止,宝龙地产5个月的合约销售总额为190.21亿元,合约销售总面积为124.23万平方米,分别同比减少55.25%和54.25%。

5月单月,宝龙地产连同其附属公司、共同控制实体及联营公司实现合约销售额约38.1亿元,合约销售面积约26.23万平方米。4月单月,宝龙地产实现合约销售额约30.96亿元,合约销售面积为21.2万平方米。

核数师变更

3月31日,宝龙地产公布更换核数师及延迟发表业绩的公告。普华永道已离任公司核数师,开元信德为新任核数师。

事件起于审核2021年度财务报表。普华永道的辞任函中提到,在审核截至2021年12月31日止年度财务报表的过程中,普华永道取得有关宝龙地产2间附属公司的2笔银行存款的银行确认。

然而,普华永道与该银行的确认函处理部门随后进行电话查询,获悉该部门并无处理银行确认,而相关银行账号属于受限制存款类别(双方争议之处)。须管理层进一步厘清并与公司审核委员会进行讨论。

宝龙地产强调,该等银行存款为一种结构性存款产品,公司作库存用途。本金由该行100%担保,限制在于不得于期满前提取。无论有关现金存款账户被视为受限制或不受限制,该等存款都在报表中分类为银行存款。

宝龙地产在公告中还表示,于本公告日期,该存款的16.5亿元已到期。其余14.5亿元银行存款将于2022年11月到期。根据2021年经审核资产负债表,其余银行存款占现金及等价物及受限制现金约5.8%,完全不会影响运营。根据开元信德所收到该银行就核审确认要求作出的答复,该等银行存款属于受限制存款。因此,无需进一步澄清不符之处。

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