作者 | 卢泳志
编辑丨高岩
来源 | 野马财经
在前任董事长鲁君四被免职三个多月后，格力地产终于迎来了新任董事长。
10月31日，格力地产(600185.SH)发布公告称，选举陈辉为公司董事长，同时由陈辉还将担任公司法定代表人，但尚需办理工商变更登记手续。
来源：格力地产公告
另外，格力地产聘任林强为公司总裁，周优芬、马志超、黄一桓为公司副总裁，苏锡雄为公司财务负责人，黄一桓为公司董事会秘书，杨欣悦为公司证券事务代表。
值得一提的是，在此之前，格力地产董事长一职“空窗”了三个多月。
6月16日，格力地产发布公告称董事长鲁君四被免职；一天后，格力地产再次发公告称，鲁君四因涉嫌泄露内幕信息已经被江西上饶警方采取了刑事强制措施。
在鲁君四被免职后，格力地产董事会推举董事、总裁林强代为履行董事长职责，直至新任董事长产生。如今，陈辉正式出任董事长，林强做回了“专职”总裁。
和鲁君四不同，陈辉在此之前并没有在格力地产工作的履历。此前，他担任珠海市免税企业集团有限公司党委副书记、董事、总经理；珠海投资控股有限公司党委书记、董事长、法定代表人。
对于未来的发展，格力地产表示，公司将不断探索扩展线上新业态新模式，提高产品服务质量，多渠道适应消费者需求。
董事长“空窗”三个月
经历了一年半的调查，格力地产董事长鲁君四被“带走”了。
6月17日晚间，格力地产再次发布公告，公司董事会6月17日从上饶市公安局获悉，鲁君四因涉嫌泄露内幕信息被上饶市公安局采取刑事强制措施。
值得注意的是，在前一天（6月16日），格力地产公告，公司董事会审议通过《关于免去鲁君四先生董事长职位的议案》，因工作调整原因，董事会免去鲁君四董事长职务。
对此，格力地产回应表示，鲁君四为公司现任董事，上述事项系鲁君四个人事项，不影响格力地产日常经营活动。截至公告发布日，公司尚未知悉案件具体情况。
实际上，鲁君四涉嫌泄露内幕消息一事很早前就有迹可循。2020年5月，格力地产公告表示，拟收购珠海免税100%股权。在这一大利好消息的影响下，格力地产连拉8个涨停板。
随后，为了披露相关收购公告，格力地产于2020年5月11日停牌。5月25日，格力地产复牌之后，股价大涨。
不过，格力地产也因此收到上交所下发的问询函，被要求结合公司生产经营、股东减持及重大资产重组等事项充分作好风险提示，并自查前期提交的内幕信息知情人名单是否完整、是否存在内幕交易的情况。
来源：企业公告
经过迅速自查，格力地产否定了内幕交易的存在。但没过多久，事件出现了“反转”。2020年12月底，格力地产公告表示鲁君四因涉嫌证券市场内幕交易违法行为，被证监会立案调查。
根据当时公告，在立案调查期间，鲁君四可以正常履职，公司董事会亦可以正常运作，该事项尚不会影响公司日常生产经营活动。
在之后一年多的时间，鲁君四也几乎消失在了公众视野中。直至今年6月16日被免职、17日被采取刑事强制措施。至此，格力地产的“鲁君四时代”结束了。
如今，陈辉成为格力地产新任董事长，那么他接过的格力地产，现状如何呢？
十五年以来首亏
经过多年去地产化发展，格力地产在今年第三季度出现了近十五年以来的首次亏损。
近日，格力地产披露2022年三季度报告，今年前三季度，公司累计实现总营收27.55亿元，同比下滑55.35%；净利润由盈转亏6289.21万元，同比下滑109.84%，去年同期盈利6.39亿元。
对于业绩亏损，格力地产表示，公司房地产板块业务受市场环境下行和新冠肺炎疫情影响，结转收入较上年同期减少。
来源：Wind
实际上，从去年开始，格力地产就已经出现“增收不增利”的现象。
2021年，格力地产营业收入71.33亿元，同比增长11.65%；归母净利润约3.21亿元，同比减少42.63%。其中，房地产业务销售额41.5亿元，同比下降近五成。
业绩不振一直延续至今年，上半年，格力地产营业收入21.55亿元，同比下降36.46%；净利润约9450.5万元，同比下降79.82%；进入第三季度，格力地产由盈转亏。
此外，前三季度，格力地产营业总成本达到28.33亿元，虽同比减少47.93%，但总规模仍超过当期总营收27.55亿元。
来源：Wind
负债方面，截至9月末，格力地产总资产约328.82亿元，较上年度末增长0.27%；总负债240.77亿元，较上年末增加0.71%。其中流动负债137.25亿元，比上年末增加18.13%；非流动负债103.51亿元，比上年末减少15.77%。
现有资金方面，截至9月末，格力地产的货币资金为19.71亿元；同期短期借款6.55亿元，一年内到期的非流动负债为72.06亿元，即短期带息负债合计78.61亿元，账面资金缺口超58亿元。
与此同时，格力地产“三道红线”全部踩线，进入“红档”。前三季度，其剔预资产负债率为71.61%，净负债率为176.72%，现金短债比为0.25。
多元化布局可期？
如今，格力地产已经不是传统意义的房企。自2015年从母公司格力集团剥离后，鲁君四就提出了“去地产化”战略，进入多元化的发展轨道。
2016年，格力地产物业挂牌新三板。此外，还相继成立了英国、美国、香港等地的公司，以此拓宽海内外市场版图。
之后，鲁君四曾公开表示：“格力地产已不是传统的房地产商，未来将变为城市综合运营商和资本管理者，时机成熟时，格力地产或将改名。”
一心热衷多元化布局，格力地产在2016年之后很少在房地产市场拿地。之后的四年，格力地产的发展遭遇了桎梏。
2016年-2019年，格力地产的营收从31.2亿元升至41.9亿元，而净利润却从6.01亿元降至5.26亿元。此外，资产负债率则72.1%上升至75.92%。
著名经济学家宋清辉指出，格力地产各个板块没有核心竞争力，在激烈的市场竞争中疲态尽显。房地产、海洋经济、口岸经济、服务业、现代金融，这几项业务之间关系不大，难以形成协同效应。
尽管如此，鲁君四并没有放弃多元化布局的决心。2020年，格力地产频繁跨界，并先后蹭上了“口罩”“免税”“茅台”等多个“网红”概念的热度。
2020年2月，格力地产成立了高格医疗，主要生产口罩等医用物资。当时，格力地产喊出“全年出口1亿片医用口罩”的豪言。
同年5月，格力地产拟向珠海市国资委、城建集团定向发行股份并支付现金，购买其持有的免税集团100%股权。两个月后，格力地产以总价16.51亿元拿下三亚“免税概念”地块。
蹭“网红”概念热度，虽然拉动了格力地产的股价，但也使其陷入口碑危机。2020年2月、6月，格力地产分别因“口罩”“免税”概念遭到上交所问询。
上海中原地产首席分析师卢文曦分析认为，作为格力地产重要的决策人，格力地产董事长被立案调查，后续收购免税集团会导致很多事情就难以推进。
2020年9月22日，格力地产与茅台集团置业公司签署合作协议。这其中便涉及茅台在格力地产免税平台的产品合作及地产文旅产业两大板块。
进入2022年，格力地产又将业务范围延伸到了城市建设。8月，格力地产发布公告，其30亿非公开发行股票发行成功，此次定增资金皆用于珠海的城市建设，將进一步加快格力地产战略转型。
来源：Wind
然而，从成效来看，格力地产房地产业务仍占据主力。2021年，格力地产的房地产业务实现营收63.81亿元，同比增长20.4%，在总收入中占比达89.64%；2022年上半年，格力地产来自房地产开发业务的营收贡献比依旧高达78.18%。
