出品/联商网
撰文/高天
在380亿对赌危机解除后，万达似乎并未获得理想中的喘息机会。
与太盟投资集团(PAG)签署新投资协议后半个月，5天内出售了4座万达广场，频繁的资产腾挪目的无疑是解决现金流压力。此番操作，是万达的债务压力未减，还是王健林的居安思危？亦还是万达有了新的谋划？
在联商网高级顾问团成员王国平看来，出售万达广场取决于万达的融资能力，但目前万达的信用评级低、违约风险较大，稳健资金不敢轻易投资，而投资性资金要求更高的回报率，万达也不敢轻易碰，因此出售资产是现阶段的有效办法。
半年出售9个优质万达广场
2023年末，从12月25日到12月29日五天的时间，万达出售了4座万达广场。
12月25日，苏州太仓万达广场投资有限公司发生股权变更，大连万达商业管理集团股份有限公司退出该公司股东，接替方苏州联商叁号商业管理有限公司100%持股，成为该公司唯一股东。
12月26日，湖州万达广场投资有限公司发生股权变更，大连万达商业管理集团股份有限公司退出该公司股东，接替方苏州联商伍号商业管理有限公司100%持股，成为该公司唯一股东。
12月27日，上海金山万达广场投资有限公司发生了股权变更，大连万达商业管理集团股份有限公司退出该公司股东，新股东为苏州联商贰号商业管理有限公司。
12月29日，广州萝岗万达广场有限公司发生股权变更，大连万达商业管理集团股份有限公司退出该公司股东，新股东苏州联商肆号商业管理有限公司100%持股。
上述四家受让方企业的法定代表人均为牟舟，也是中联前源不动产基金管理有限公司投资部副总裁。在股权穿透后，上市四家公司均为中联基金旗下子公司。资料显示，中联前源不动产基金的核心业务是以REITs为核心的不动产金融业务，围绕不动产投资孵化、不动产证券化投行、证券化产品投资布局业务线。
无独有偶，在去年12月初，市场消息称万达集团拟出售旗下位于一、二线城市的万达广场以换取流动资金，目前在和险资机构洽谈。
更早之前，大家保险在5月收购了上海松江万达广场、西宁海湖万达广场、江门台山万达广场，6月收购了上海周浦万达广场四个项目的股权；北海合浦万达广场也于9月被北海合浦旺和房地产收购。
除了万达广场核心资产，万达集团去年还完成了对酒店、电影等业务的资产折现。
去年12月份，大连万达商管旗下上海万达酒店投资有限公司发生股权变更，大连万达商业管理集团股份有限公司退出，北京鹰朗商业管理有限公司成为全资股东，母公司是新加坡金鹰集团，在中国的业务主要涉及林浆纸、棕榈油、特种溶解木浆与纤维素纤维、能源开发等。
同时，去年12月6日，万达电影间接控股股东北京万达文化产业集团有限公司及其全资子公司北京珩润企业管理发展有限公司、万达电影实际控制人王健林将其合计持有的万达电影控股股东北京万达投资有限公司51%股权转让予上海儒意投资管理有限公司。
出售万达广场的背后逻辑
核心资产的接连出售，缘于万达集团面临的资金困境。
数据显示，截至2023年上半年，珠海万达商管有息负债高达1412.83亿元。一年内到期的有息负债为292.57亿元；同期万达商管现金及现金等价物余额为146.92亿元，同比大幅减少53.44%，主要是投资和筹资现金流下滑所致，在手现金已无法覆盖短期债务。
在万达2023年财务数据公开后不久，标普将万达商业的流动性评估从“不足”下调至“弱”，标普认为万达商业在未来12个月将面临巨大的还款压力。
再看万达商业地产方面的表现。据公开数据显示 ，2021年、2022年、2023年，珠海万达商管(万达广场运营主体)的税后收入分别是235亿元、271亿元、293亿元(预估)，平均年增长约12%，连续三年超额完成业绩目标；税后利润2021年、2022年和2023年也分别为53亿元、75亿元和95亿元(预估)，年增率达34%。
万达商管公布的2023年上半年租金数据显示，2023年上半年总租金收入263.2亿元，同比增长4.5%；净租金130.1亿元，同比增长7.2%；可比万达广场净租金同比增长3.8%。出租率98.2%，租金收缴率100%。
万达广场作为万达的核心资产，财务状况并不差，因此市场上“实体商业受冲击较大，万达广场租金收入不挣钱了”的言论似乎并不成立。卖掉核心的万达广场，并非不赚钱了，或许万达真的面临较大压力需要现金纾困。
王国平认为，短期现金流动性的缓解只是饮鸩止渴，资产出售才能保住整个公司，而且一般资产转让会同时签署回购协议，以便后期赎回。当然，如果万达后续资金链持续紧张的话，恐怕仍需出售资产来缓解。
另一方面，从目前出售的万达广场清单上看，除了湖州、西宁、江门和北海外，主要还是在一二线城市，尤其是全国商业最为发达的上海。
大致出于两点考虑：第一，一二线城市资产相对优质，地价也贵，能卖个好价钱；第二，一二线城市商业地产竞争更大，城市化进程和消费升级节奏更快，主打大众化和生活一站式的购物中心供需平衡矛盾更大，未来或有更大的生存压力。
比如周浦万达广场是万达在上海的第二个万达广场项目，当年投资了25个亿，开业以来也是业绩稳定在20亿+的“现金奶牛”。
同样是区域标杆的松江万达广场现在还是松江体量最大的商业，商业街区的美食氛围数一数二，也是整个松江区拿得出手的项目，今年刚落幕的元旦假期，松江区销售额前三的分别是松江印象城、松江万达广场和鹿都商业广场。明显的一点是，松江万达广场的销售霸主已经被松江印象城超越，而后者的二期正在建设，建成后的体量将达40万方，也超过了松江万达广场的32万方，未来松江的商业竞争会持续扩大。
可见，出售优质项目获取更高的价格，把未来经营压力较大的项目出手以早日“脱身”，很聪明的手法。此外，一些更核心、优质的资产应该也不会出售，比如上海的五角场万达广场，2021年销售额就达到了42亿，也是万达在上海的开山之作。连李嘉诚都说过，位置才是最核心的资源。
《MALL星人》主理人、联商网上海情报专栏作者郭歆晔告诉《联商网》，在上海13座万达商业项目(12座万达广场、1座万达茂)中，五角场、宝山、周浦、松江是上海内经营效果头部的几个万达广场，金山万达广场虽然销售处于中档水平，但周围的竞争压力较小，对受让方而言风险系数相对较低。
当然，王健林更睿智的一点是，以轻资产的模式管理这些已经出售的资产。既获取了现金流，又能继续挂着万达广场的招牌。
不变的轻资产
市场知情人士表示，近期被出售的万达广场仍然将保留万达品牌，由万达管理和服务。
这意味着上述项目后期将由万达进行轻资产输出管理。而这也是万达商管的核心战略。
郭歆晔还表示，万达此次一系列的资产出售行为实质相当于轻资产转型，相比卖给竞争对手，出售给保险公司是更不错的选择，以轻资产的模式操作，万达依然保留了管理权，后期每年有稳定的收益，也能通过股权转让获取现金来偿还债务，对现阶段的万达来说是更安全的手段。
通俗点来说，万达给自己找了个“大金主”。
自2015年开始，万达就通过聚焦品牌资源和管理能力来实现规模化扩张，新开出的万达广场以轻资产为重，由万达负责规划设计、建造招商、运营管理等服务输出。如此，万达轻资产模式也日趋优化。
不过，从2023年万达商管的开业情况上看，万达似乎“变慢了”。
据《联商网》统计，2023年万达在全国新开了29座商业项目，包括28座万达广场、1座万达茂。这其中主要以轻资产项目为主，比如集中收购的奥克斯广场和花生唐购物中心资产包。
这个数据并未达到万达原计划开出的50个商业中心的目标，也远不及过往几年万达的开业量。
从近几年来看，万达保持着每年超50座万达广场开业的速度：2016年，包括20座轻资产在内共计开业56座；2017年开业50座；2018年开业52座；2019年开业41座；2020年开业45座；2021年开业51座；2022年开业55座。
在上市和债务压力下，万达商管放缓了扩张速度，未来恐会延续这样的趋势。不过去年29个开业量仍然是最多的商管公司，万达目前仍然是全国商业地产存量规模最大的企业。
万达壮士断腕，积极去杠杆、减负债，旨在疏解困境，而压在万达头顶的还有更长期的上市目标。
