来源：中访网
近日，中国金茂公布2020年全年业绩。财报显示，中国金茂2020年实现总签约销售额约2311亿元，同比增长44%，首次突破2000亿元大关。截至目前，公司物业及土地已签约销售未交付结算的金额约为3017亿元。
销售创下纪录的同时，盈利能力并没有跟上。
报告期内，中国金茂实现收入600.539亿元，同比增长39%；毛利121.14亿元，同比下降5%；归属股东净利润为38.81亿元，同比下降40%。
具体分析来看，中国金茂城市运营及物业开发占据大头，营收543.66亿元，占比高达91%；商务租赁及零售商业运营收入14.61亿元，占比2%；酒店经营收入12.57亿元，占比2%，同比减少36%。财报显示，2020年计提发展中物业、持作出售物业减值金额达30.59亿，近净利润8成。从结算周期看，此次计提的项目应该是中国金茂在2017年左右拿的高价地。
增收不增利、净利变脸之态，一度引发24日股价下跌5.49%。
曾经被业内誉为“地王收割机”的中国金茂，在辉煌战绩之后，怎么会频频失利呢？
当然，这一切还要从十年前说起。
2012年，56.8亿元拿下上海海门路商办地块；
2014，拿下上海大宁百亿地王；
2015年，连续摘得北京丰台区单价地王、宁波地王、杭州总价地王等。
2016年南宁、深圳地王。
2017年，中国金茂以29450.7元/平方米的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块，要知道，当时周边两个楼盘的均价只有29000元/平方米。
2019年，中国金茂再次拿下南京高价地块。
房地产黄金时代，这种豪横手笔就代表利润。
然2017年政府出台限价令，伴随调控加码，让一切发生了变化。中国金茂的地王“后遗症”显现，盈利空间开始被压缩。
从彼时开始，中国金茂的割地战场变成了下沉市场。
2020年，中国金茂开始布局潜力无限的三四线城市。
2020年8月，以48.95%的溢价，6851元/平方米的价格拿下南昌一宗土地；12月，再次以38.46%溢价率，7140元/平方米价格拿下台州一块宅地。
根据中国金茂2020业绩预告数据估算，其销售均价为2.05万元/平方米，同比下滑超4%。
2018年、2019年的平均销售价格分别为2.55万元/平方米、2.15万元/平方米，销售均价持续下降。
更值得注意的是，不少接盘金茂项目股权的新股东，背后不是同行房企，而是金融机构。
从金融机构获得资金驰援，在中国金茂与关联股东中国平安的合作中更为显眼。2019年，中国金茂转让常州龙茂房地产开发有限公司19.72%的股权，接盘方是中国平安旗下公司深圳市盛钧投资管理有限公司。
2016年，中国平安控制的嘉兴金坊出资16亿元，入股项目公司金茂杭州，与中国金茂分别持有金茂杭州50%控制权。
奇怪的是，项目于2019年底完工，即将发售进入回报期，中国平安却决定退出项目。对中国平安的退出，中国金茂表示，此举是让金茂杭州成为金茂的全资子公司，可以确保项目顺利收尾。
资料显示，中国平安将50%股权作价2.28亿元转让给中国金茂旗下公司，加上中国金茂替其偿债18.22亿元，总作价约20.5亿元。
据此计算，中国平安投入16亿资金三年多，总收益4.5亿元，三年收益率未超过25%，年化收益率不足9%。一个可比的数据是，中国金茂借款给旗下项目公司，按照10%的年利率计息。
其实，这种现象并不是个案。
事实上，房企通过金融机构合作持股的方式融资，是行业惯例，基本都是提前约定收益。特别是这种合作持股，其实是带有债务性质的，因为附带了回购股权的承诺，相当于一种担保。
金融机构入场，并获取类似债权的收益，这种操作有明股实债的嫌疑。尤其是在三道红线的大背景下有很多房企确实会尝试用这种办法规避负债，容易引起监管风险。
金茂的这种做法，让外界更加质疑其“明股实债”的风险。
