来源：中访网
根据正荣地产发布的最新2020业绩报告，公司营收361.26亿元，同比增长11.0%。作为闽系房企江湖的一员，正荣曾经的发展速度是相当快的。公开数据显示，2014年正荣的营业收入才30.4亿元，到了2017年，已经接近200亿元！
最近这几年，正荣地产的营收增速明显放缓了。
事实上，伴随业绩增速的放慢，近几年来，正荣地产的毛利率也呈现逐年下降态势。2018年，正荣地产的毛利率为22.8%，较上年同比上升1.7个百分点，而在此之后，其毛利率便开始持续走低。2019年，其毛利率水平降至20.0%；时至2020年，毛利率进一步下滑，收到19.1%。
对于其2019年、2020年毛利率下降的原因，正荣地产均表示，是由于年度内平均售价较低的建筑面积占总交付建筑面积的比例增加所致。
据了解，正荣地产成立于1998年，是一家专注于开发住宅物业以及开发、运营和管理商业及综合用途物业。
过去十年，房地产企业规模化发展最快时期，正荣地产赶上好时期，2013年正荣地产冲出福建、江西，进驻长三角开启全国化扩张，并确立“正荣府"、“紫阙台”、“云麓”三大产品品牌，2016年，正荣地产将总部搬迁至上海，开始向全国布局。
正是这几年，正荣的规模一路狂飙。2015年，正荣地产销售额才刚刚突破300亿元关口，2016年-2018年，正荣地产的销售额分别为393亿元、701亿元、1080亿元，连续三年复合增长达到50%，令人瞠目。
2018年，正荣地产在香港联交所挂牌上市。
高速成长的过程中，正荣地产的盈利能力却令人堪忧。
营收方面，2020年营收361.26亿，同比增长10.95%，增速仍是近几年来最低增速。2017年-2019年，正荣营收分别为199.95亿、264.53亿、325.6亿，同比分别增长36.92%、32.3%、23.09%。
在盈利能力方面，伴随业绩增速的放慢，近几年来，正荣地产的毛利率也呈现逐年下降态势。2018年-2020年，正荣地产的毛利率分别为22.8%、20.0%、19.1%，低于行业平均水平。
虽然在高房价和新房限价的双重挤压下，房企们的利润空间逐步被压缩，毛利率有所下降，但正荣仍比行业的平均毛利水平要低更多，据中达证券研报数据显示，2019年32家上市房企平均毛利率为29.1%，2020年中期则为29.6%。可见正荣的盈利水平较弱。
2020年受地产调控、疫情等影响，房地产形势并没有明显好转，而此时，正荣地产的债务问题已凸显。
根据此前正荣的财报数据，公司先后运用优先票据、优先永续资本证券、银团贷款、长租公寓专项债、资产支援证券、资产支援票据、公司债及进行股份配售等多种融资手段解决债务问题，尤其是美元债不断发，正荣地产需要支付的不仅是利息，还有汇率成本。
不难发现，成本支出正在不断侵吞正荣地产的利润。
纵观这几年正荣的年报数据，公司的拿地价格一直在上涨，而其融资成本也保持走高态势。
2020年，正荣地产的融资成本由2019年的4.84亿元增加约4.3%至2020年的5.05亿元，主要是有息负债规模的增加；正荣地产的销售成本由2019年的260.6亿元增加约12.1%至2020年的292.22亿元，主要是由于2020年已竣工及交付的物业数量增加。
此外，2020年正荣地产新拿地平均成本为6616元，较2019年增长11%。
正荣地产的规模扩张之路也离不开信托产品的帮助。在房地产行业，房企报表中的少数股东，很多都是信托、基金等。因此，少数股东权益大增，资本市场往往又会有“明股实债”问题的担忧。信托的确是正荣地产降低杠杆的一条隐秘通道。
2021年，这条隐密通道似乎变得拥堵不堪，正荣地产是否已经走入死胡同，未可知。
