来源：中访网

自今年4月以来，楼市春风尽拂，除了各地密集出台房产调控松绑政策之外，中国人民银行、银保监会等还将首套房贷利率下限降低了20个基点，作为房贷利率参考基准的5年期及以上LPR也下降15个基点。无形之手调控下，各地楼市迎来复苏信号，各大房企五月销售情况均有所回温，克而瑞数据显示，百强房企5月单月业绩环比增长5.6%，与此同时，大部分上市房企的股价在经历腰斩甚至膝盖斩后，出现触底反弹迹象。但文旅地产龙头华侨城却没在回暖的资本市场分一杯羹，业绩股价遭遇双杀。

近日，华侨城公布了5月主要业务经营情况，5月单月实现合同销售金额仅49.3亿元，同比下滑51.4%，而1至5月，华侨城累计实现合同销售金额153.3亿元，较上年同期下降58%。经营的颓势也蔓延到了二级市场，2022年6月14日，华侨城盘中一度触及5.4元/股，创下自2018年10月以来最低价。

盈利能力再下滑

年报显示，华侨城2021年的净利率为6.97%，较2020年下降12.2个百分点，为近年来最低值。进入2022年，华侨城的盈利能力仍未好转，季报显示，华侨城Q1净利率继续走低，跌至6.03%，同期实现营收74.7亿元，同比减少13%，实现归母净利润仅1.8亿元，同比下滑80%，

值得关注的是，华侨城管理层对于公司的盈利情况也持悲观态度。在机构调研会上，华侨城表示，在当前疫情和行业情况不是很明朗的情况下，预计公司业绩会到 2020 年的水平。公司毛利率水平的走势是遵循整个行业的变动趋势。从 2021 年的结转项目来看，基本是近年来市场招拍挂或文旅综合拿地项目，特别是招拍挂获取的房地产项目，除非未来市场行情发生较大变化，目前的利润率水平基本代表了现阶段及未来一段时间公司的毛利率水平。

债务“借新还旧”

利润下行的情况下，华侨城债务持续承压，不得不采用“借新还旧”腾挪大法。财报显示，2021年，华侨城综合运用直接融资、发行债券、权益融资、保债计划、供应链融资等多种手段实现融资586.25亿元。截至年底，公司有息负债总额1402亿元，占总资产的比例为 29%。同时，公司有息负债以中长期负债为主，其中短期借款及一年内到期非流动负债占比20.2%，长期借款及应付债券占比 79.8%。

在短期负债方面，华侨城A发行的2021年公司债券三期实际募资共计62.6亿元，募集资金在扣除发行费用后，全部均用于偿还公司债券本金，陷“发债—还债”死循环。

而这样的情况今年仍在继续。今年5月份，深圳华侨城股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态更新为提交注册，该债券发行类别为小公募，发行金额为100亿元。该债券募集资金在扣除发行费用后，拟将不少于30亿元（含30亿元）用于偿还回售或到期的公司债券，剩余部分用于偿还有息债务、补充流动资金、并购房地产项目公司或者标的项目等。就在发债次月，6月17日，据北京金融资产交易所披露，华侨城集团有限公司发布2019年度第二期中期票据行使赎回权的公告，金额共计15亿元。

资产减值进行时

债务上的腾挪之外，华侨城近三年的资产减值损失呈指数型增长，从2019年至2021年，其资产减值损失一路走高，分别为8521万、8.493亿、21.24亿。6月10日，在接受华西证券和万家基金调研时，华侨城表示，2021年公司减值规模有所扩大有两个因素，一是部分房地产收并购项目，因受行业政策、政府限价等原因，销售价格低于项目可研的市场预期价格，出于谨慎性原则计提减值；二是对禹洲、易居两项长期股权投资，因其债务及应收账款可能发生无法偿还或收回而计提减值；三是因疫情反复影响部分综合经营项目，予以计提减值。若未来市场情况好转，对于减值迹象已消失的存货部分的减值可以转回；对于固定资产、长投减值部分按照会计准则的规定，无法转回。后续是否持续计提减值取决于行业情况和市场走势，如市场持续下行，不排除持续计提减值可能性。

另一方面，巨额资产减值也使得华侨城的总资产、总负债连续三个季度环比下滑，创下华侨城成立以来的历史记录。这其中不仅有被动因素，也有华侨城主动寻求缩表的影子。据不完全统计，2021年华侨城转让了多达24个子公司股权，仅去年11月就转让了7家公司的股权，涉及广州、上海、深圳等地的在建项目、存量商业物业。今年5月，华侨城继续缩表。不仅2.2亿元底价转让西安华盛佳成置业有限公司100%股权，还以3.35亿元底价挂牌转让涿州侨城惠地产50%股权及约2.83亿元债权。