作者 | 蒲肃
来源 | 债市观察
在恒大、富力美元债相继暴雷之后，曾与他们一起被誉为“华南五虎”的合景泰富（1813.HK）也陷入了美元债泥潭。
今日（9月2日）午后，合景泰富官宣，对即将到期的美元债发起交换要约和同意征求，征求时间从9月2日开始至9月9日下午4点（伦敦时间）结束。
这则“交换要约”，即是宣告公司目前没有足够资金支付即将到期的债务，希望“旧债换新债”，延长债务到期时间，并免除因为没有按期兑付而带来的交叉违约责任。
合景泰富是“华南五虎”房企中最为低调的一家，在2020年刚刚实现千亿销售目标，2021年销售额同比基本持平。但自去年下半年开始，其流动性压力屡被质疑，三大评级机构也先后下调各项评级。
合景泰富曾勉力维持债务兑付，但在持续近一年的下行压力中，资金流动性日趋紧张，最终选择对美元债寻求延期。
01
超13亿美元寻求延期，拟现金偿付
合景泰富本次发起交换要约的美元债共有3笔，将于1年内到期。其中包括2022年9月到期的2笔票据和1笔2023年9月到期的票据，本金分别为6.5亿美元、2.5亿美元和7亿美元。
需要注意，合景泰富并非对上述票据全部进行交换要约，而是在公告中表示，至少对2022年9月到期的2笔票据本金的90%和2023年9月票据本金的80%进行交换要约，合计约13.7亿美元。
此外，合景泰富对于2024年至2027年到期的6笔美元债券，同时开展同意征求，以豁免交叉违约。
合景泰富对交换要约安排了现金偿付，对2022年9月到期的2笔票据，每1000美元票据可以获得50美元现金兑付及本金950美元的新债券。此外，上述3笔美元债同意交换要约后，每1000美元票据可以获得额外的5美元现金奖励。
此前也有多家房企对美元债进行交换要约，为争取债权人同意，一般会附带上调利息，但合景泰富并未在公告中提到利息上调等事宜。
券商分析认为，交换要约这种“以旧债券交换新债券”的方式对于债权人来说仍存在一定不确定性，因此并不是所有公司的美元债都能够通过交换要约展期。
合景泰富则表示，如果上述交换要约和同意征求未能成功，可能无法悉数偿还相关美元债，从而考虑进行债务重组。
上述公告发出后，合景泰富股价跌幅应声下跌，最大跌幅为7.6%，创近年来新低，最终收盘价1.37港元，跌幅5.52%。同为“合景系”的合景悠活(3913.HK)收盘价1.23港元，跌幅达到13.38%，创2020年上市以来最低记录。
企业预警通数据显示，合景泰富目前发债结构以美元债为主，共有9笔海外债，总额约38.03亿美元，约合人民币262.49亿元（按9月2日汇率）；境内公司债仅有2笔，合计存续金额44.5亿元。
来源：企业预警通
而自去年5月以后，合景泰富并没有新发行的美元债，如动用境内存款兑付美元债进行，对合景泰富无疑是一笔不小的负担。
02
销售乏力，“自救”仍需时日
自 2021 年下半年以来，合景泰富的流动性就备受关注，穆迪、标普、惠誉三大评级机构先后下调其各项评级，使合景泰富多次陷入即将 " 爆雷 " 的舆论风波中。
但合景泰富在多次质疑声中仍然在勉力维持财务稳定。今年上半年，合景泰富共兑付境内债券、CMBS、ABS等债务59.39亿元，境外美元债2.5亿美元；7月19日，合景泰富还兑付了华西证券-合景泰富商业物业第一期资产支持专项计划优先级资产支持证券，合计兑付本息18.17亿元。
但持续一年之久的楼市下行，也让合景泰富对继续还债感到力不从心。对提出交换要约的原因，合景泰富表示，自去年下半年开始，房地产行业迎来发展拐点，银行贷款减少、预售资金监管加强，购房者对行业交付能力担忧导致销售放缓，境外融资也愈发困难，今年上半年房企销售额普遍减少。
“我们于2022年上半年的收益、毛利及纯利较2021年同期有所减少......现金及银行结余亦较2021年12月31日有所减少。”合景泰富在公告中介绍到。
今年上半年，合景泰富销售额262亿元，同比减少300亿元，下降幅度53.38%；收入约84.7亿元，同比缩减34.7%，毛利率由去年同期的30.1%下降至17.3%。
营收大幅缩减的同时，合景泰富现金和银行结余的账面金额约221.97亿元，同比缩减251亿元，而1年内到期的债务约226.07亿元，还债压力大增；净负债率也从去年同期的54.1%攀升至93.2%。
此外，合景泰富的境内发债平台广州合景控股集团有限公司（简称“广州合景”）目前债券存量规模73.00亿元，债券6只。广州合景的公司债券由合景泰富提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
广州合景的有息债务中，公司信用类债券余额89.00亿元，其中 2022 年下半年到期或回售的公司信用类债券43.00 亿元。
债务压顶，合景泰富只好寻求加速销售回款，对外出售项目。
合景泰富在2021年财报中表示，今年预计总可售货值约为1600亿元。但目前销售状况并不理想，截至前7个月，累计销售额仅309.61亿元，去化率还不到20%。
出售项目、回笼资金成为合景泰富的无奈之举。7月27日，合景泰富13亿港元出售旗下香港尚‧珒溋项目公司50%股权以及股东贷款，接盘方为该项目合作开发商龙湖集团。
此外，国际评级机构惠誉曾在相关报告中指出，合景泰富正寻求整体出售写字楼，筹集资金或达55亿至57亿元，将用于偿还即将到期的债务，但目前尚未看到相关交易的公开信息。
