作者 | 蒲肃
来源 | 债市观察
招股书失效第二天的10月25日晚间，珠海万达商业管理集团股份有限公司（简称“珠海万达”）第三次向港交所提交招股书，显示出王健林赴港上市的决心未变。
对珠海万达从招股书二次失效到三次递交，有投资人士认为，近期港股市场波动较大，珠海万达如果“错峰”上市，未尝不是明智之举。
之前与珠海万达同在4月递表上市的万物云（2602.HK）上市后迎来破发，也验证了目前港股市场对内地房企的认可度仍然不高。
不过需要注意的是，招股书中与投资人的三年对赌协议将在明年年底到期，珠海万达的赴港上市之路略显急迫。对赌协议中主要规定了珠海万达2021年至2023年需达到的净利标准，而在这次最新递交的招股书中，珠海万达透露上半年净利已超过40亿元。下半年若继续保持该水平，则可以兑现第二年净利润的承诺。
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在管面积超6千万，上半年净利超40亿
今年以来，王健林旗下的珠海万达一边在等待港交所上市审批，一边在“扫货”国内商业项目，主要以轻资产模式接管其他房企商业项目，持续扩大商业管理规模。
其中包括5家奥克斯广场、鑫苑和建业的商业项目管理权，还与北京SOLANA蓝色港湾、北京五棵松卓展购物中心、合肥烂尾楼万泓中心等项目签约。
而最新的招股书则披露了扩张中的珠海万达业绩情况。数据显示，2022年上半年，珠海万达在管项目新增8个广场，均为第三方项目，总在管项目增至425个，其中来自独立第三方业主的项目数量增加到140个，总在管面积6008.2万平米，其中来自独立第三方业主的项目在管面积1747.6万平米。
同时，珠海万达上半年平均出租率98.6%，相比2021年底微降0.7%。
财务方面，珠海万达2022年上半年毛利为65.9亿元，较去年同期的45.1亿元增长46.1%；净利润为40.5亿元，较去年同期的6.6亿元增长517.3%，公司盈利大幅提升。
从财务比率来看，珠海万达在毛利率和净利率方面均有提升，其中上半年毛利率为48.9%，去年同期为42.4%；上半年净利率为30.0%，去年同期为6.2%，同比提升明显显著提升。
珠海万达表示，在此前毛利率的提升的基础上，公司的各项费用控制的较为出色，整体管理效率有所提升。
而净利润的增长对珠海万达而言十分重要，关系到是否能兑现投资人协议中的承诺。
根据投资者协议，珠海万达商管2021年预计实际净利润和2022年、2023年扣除非经常性损益后的净利润必须分别不低于51.9亿元、74.3亿元、94.6亿元。否则，大连万达商业有限公司和珠海万英有限公司将以零对价向投资者转让相关股份或支付现金，以补偿投资者。
这些投资者包括腾讯、蚂蚁、中信资本、星匠、合众人寿、碧桂园服务、郑裕彤家族、PAG、珠海SASAC等多家公司。
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部分债券明年集中到期，在手资金超158亿
一般而言，公司寻求香港IPO上市，会经过递表、聆讯、路演、招股、公布配售结果、暗盘交易、正式上市等七个环节，其中递表到聆讯的等待时间一般为3~6个月。这也意味着，珠海万达商业最快也要在2023年才能登陆港交所。
而2023年对万达来说是一个比较关键的节点，除了兑现上文提到的投资人协议，另一方面则是万达有相对集中的债券将在2023年行权或到期。
据WIND数据，穿透信用主体下，大连万达商业管理集团股份有限公司目前存续的共有16只境内外债券，其中3只公司债、3只中期票据在明年迎来行权日，4只中期票据合计余额约91.33亿元在明年到期偿还。
此外境外美元债——万达商业地产(香港) 6.875% N20230723也将于明年到期，金额4亿美元。
据wind数据整理
此外，对于珠海万达未来上市的不确定，国际机构给出了风险预警。8月29日，标普全球评级在发布的报告中称，2021年下半年，珠海万达的若干Pre-IPO投资者提供了395亿元的投资。
如果珠海万达在2023年底前未能完成的上市工作，公司有义务向Pre-IPO投资者回购股份，因此标普将395亿元的Pre-IPO资金视作为债务处理。而所有Pre-IPO投资者有权选择执行回售权退出投资，珠海万达和大连万达集团的流动性和财务指标或将恶化。
珠海万达表示，截至2022年6月末，不考虑账面约20亿的理财资金，在手货币资金超过158亿人民币，可以应对未来公司业务拓展的各项业务需求。
截至2022年6月末，珠海万达资产负债率由2021年6月末的80.4%降低至68.1%，流动比率由2021年6月末的1.2增长至2022年6月末的1.3。
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港股创历年新低，“错峰”上市未尝不可
据了解，大连万达商业的H股曾于2014年12月23日于联交所上市，但由于港股市场对其估值较低，导致其股价长期处于破发状态。
王健林最终选择在2016年9月20日退市，并计划从2015年8月31日开始申请A股于上海证券交易所上市，但五年多的排队仍没有等到上市，最终大连万达商业在2021年3月23日撤回其A股于上海证券交易所上市的申请，并在当年10月重新申请在港交所上市。
而王健林这次重回港股之路也并不顺畅，在疫情反复、国际资本动荡的背景下，港股市场也迎来较大震荡。
据媒体报道，10月24日，恒生指数和恒生国企指数创下2008年全球金融危机以来的最大跌幅，恒生指数跌逾千点，创13年半新低。
香港特别行政区行政长官李家超25日行政会议前记者见面会时表示，近期香港股市有较高不稳定性，但他强调特区政府已作好准备，以应对不同的金融风险。李家超建议，投资者应密切关注市场走向，评估投资风险。
同时，李家超也表示，“香港政府已做好应对准备。”特区政府的主要任务是确保香港各项金融措施流畅且有效运行，并密切监测港股动态，保证维护好市场秩序。
大势之下，或许王健林的“商业帝国”迟一点上市，也是个不错的选择。
