作者 | 蒲肃
来源 | 债市观察
贵州前首富罗玉平在2021年就开始“叫卖”的中天城投最终还是砸手里了。
曾经的金主“佳源系”实控人沈天晴，在与罗玉平长达一年多的交易“对手戏”中，最终没能成为罗玉平的“白马骑士”，反而自身也陷入了债务漩涡之中。
对罗玉平来说，中天城投价值89亿元的交易无奈终止，无疑会增加旗下上市公司中天金融（000540.SZ）的债务压力。就在半个月前，中天金融发布了最新债务情况，公司又增加了约26.23亿元逾期债务，加上4月底公布的40.4亿元逾期债务，合计债务违约金额达到66.63亿元。
而沈天晴旗下的“佳源系”则陷入股权冻结、销售锐减、债务兑付等一系列资金压力之中，甚至一度被债权人呈请清盘，未来能否避免债务违约都难以保证。
仅1年时间，这两位昔日的区域型房企大佬，便从谈判桌上的富豪变成了双双负债前行的“兄弟”。
01
89亿“还债准备金”打水漂了
10月27日晚，中天金融公告称，因外部市场环境变化等原因，终止出售中天城投集团有限公司100%股权事项，并在12个月内向收购方无息归还之前收到的15.8亿元第一期股权转让款。
上述交易源于2021年8月，中天金融计划将中天城投100%股权转让给佳源创盛，最初交易价格180亿元。但经过3个月的博弈后，交易对价降至89亿元，相比最初价格便宜了不止5折。
中天金融原本计划将这笔交易所得款用来偿还债务。10月14日，中天金融在公布新增26.23亿元逾期债务时，同步表示，将积极催促中天城投股权受让方履行付款义务，在收到股权转让价款后，用来偿还这些到期债务。
这次交易终止后，罗玉平是否会继续寻找买家收购房产业务尚未可知，而中天金融的还债资金也没了下落。
截至目前，中天金融官宣的违约债务合计已达66.63亿元，而公司2021年经审计净资产为118.91亿元，违约债务占净资产的比重逐步增加。
此外，中天金融第三季度财报显示，中天金融总负债约1533.68亿元，其中短期借款、一年内到期非流动负债合计363.61亿元，同比增长45%。对于一年内到期的增长，该公司解释，长期负债截至本期末1年内到期，重分至一年内到期的非流动负债。
据企业预警通数据显示，中天金融共有存续债券6只，余额合计81.5亿元。今年12月将有1笔10.83亿元的私募债到期，而1年内到期的债券总额为37.83亿元。而根据中天金融三季度财报，公司现金及现金等价物余额仅约33.06亿元，应对1年内到期债务的压力较大。
更要紧的是中天金融前三季度现金流全面大幅下滑，经营性现金流、投资性现金流和筹资现金流分别下滑73.99%、83.96%和77.18%，其中后两项更是负数。
中天金融解释称，因整体销售规模较上年同期下降，导致经营活动产生的现金流量净减少，而投资性现金流减少是保险业务为应对市场调整了资产配置，最后因偿还债务导致筹资现金流减少。数据显示，中天金融为偿还债务支付现金约3.51亿元。
02
“金主”险被清盘
而这笔89亿收购案中的金主——沈天晴实控下的“佳源系”，目前的境况也没比罗玉平好太多。
10月21日，收购案中的甲方公司之一：佳源创盛控股集团有限公司（简称“佳源创盛”）的控股子公司公告称，佳源创盛及一致行动人浙江佳源房地产集团有限公司所持有的3.67亿股全部被司法冻结，占公司总股本的比例为34.65%，冻结原因均为司法冻结或司法再冻结。
公开资料显示，佳源创盛涉及诉讼的债务共8笔，金额10.29亿元；经营债务共9笔，金额35.62亿元。同时，佳源创盛有存续债券9只，合计金额约45.76亿元，其中一年内到期债券总额约30.85亿元。
目前，佳源国际存续美元债6只，存续规模13.06亿美元，其中有四只将于一年内到期，集中兑付压力较大。
此前的8月24日，佳源国际曾公告称，计划对旗下6只美元优先票据和1只绿色可换股债券进行整体交换要约，将现有票据换成新票据发行，实质上就是“债务重组”。
但其中一位持有2022年10月利息到期票据的债权人并不认同，甚至向香港法院提出对佳源国际的清盘请求，该清盘聆讯将于今年11月9日开始。
为解决债务压力，沈天晴今年已经开始出售旗下资产，包括今年2月以11亿港元寻求出售香港部分物业；5月底寻求出售佳源服务4.5亿股而未果；6月又计划以8.79亿元出售盐城项目。
另据媒体报道称，10月18日，贵阳市南明区住建局对“佳源系”贵州公司（贵州恒丰佳源房地产开发有限公司）开发的“贵阳印象”项目下发“禁售”通告，因该项目，未取得施工许可、商品房预售许可等证照，不具备销售商品房条件，责令该公司改正违法行为，停止销售行为。
03
“卖房”已成昔日富豪的难解之题
不得不说，罗玉平和沈天晴曾经都热衷于房地产开发，也因此获得巨大成功。
罗玉平曾凭借中天城投“占有”半个贵阳房地产市场，并在2018年登顶贵州首富；沈天晴则于1995年在嘉兴创办佳源房地产公司，开创“佳源系”，并在2018年10月，以255.3亿元财富排名《2018福布斯中国400富豪榜》第62位。
2017年，佳源国际上市后的第二年，沈天晴就表示，要把佳源集团打造成营收千亿的控股集团型企业。2019年业绩会上，佳源国际管理层表示，未来将力争在三到五年内把合约销售金额突破1000亿元。
2021年，佳源国际销售金额仅360.53亿元；2022年前三季度，佳源国际销售金额约105.8亿元，同比减少61.11%，预计今年销售额很难超过去年。面对疫情反复、行业下滑等客观因素，佳源国际距离千亿目标似乎越来越远。
与沈天晴相比，罗玉平似乎早就预判了房地产行业的趋势，而且他本人似乎更热衷于金融行业，在2018年贵阳楼市正盛之时，就萌发了剥离房地产、转型金融业的想法，随后更是专注收购华夏人寿。
实际上罗玉平剥离地产业务的想法是符合当地市场走势的。
当地媒体报道，贵阳楼市新房价格在2018年达到最高点，个别月份均价破万，但随后开始进入下跌区间，至今已经连续下跌近4年，安居客数据显示贵阳今年10月均价不到8300元/平米。
中天金融房地产板块营收也自2018年开始逐年萎缩，至2021年，公司房地产板块营收分别为129.6亿元、109.55亿元、54.34亿元、40.92亿元，营收比重在2021年已经降至20%。今年上半年房地产业务营收更是只有13.81亿元，同比下降194.65%。
罗玉平几番“退房”不能如愿，如今中天金融负债规模居高不下，未来如何脱困成为这位昔日首富的难题。
据最新资料，中天城投目前融资借款总额约458.54亿元，主要项目均在贵阳市。
截至6月30日，中天城投共有5个在售项目，分别为未来方舟项目-河西、未来方舟项目-河东、中天悦曦府、贵阳国际金融中心、中天会展城、中天·北城项目，上半年合计预售金额约46.84亿元，预售面积约28.02万平米；包括在售项目在内，中天城投共有6个主要开发项目，分为5个商住项目和1个商办项目；总土储370.53万平米，未来可开发建筑面积1597.9万平米。
沈天晴“失约”之后，谁将接手罗玉平的贵阳“房产”呢？
