作者 | 苏影
编辑丨卢泳志
来源 | 野马财经
2022年，房地产市场经历了不平凡的一年。继“活下去”之后，“黑铁时代”成为了这一年的关键词，面对汹涌袭来的时代巨浪，房企们依然在严冬的风雪中坚挺。
这一年，销售喜报不再频传、节日营销少了些热闹。碧桂园总裁莫斌称之为“极不寻常、极不平凡的一年，地产行业经历了前所未有的凛冽寒冬。”中骏集团董事局主席黄朝阳也表示，“中骏在风华正茂的35岁，历经彻骨寒冬与重重磨砺。”
这是艰难的一年，也是洗牌的一年，大浪淘沙过后，曾被被视为房企梦想的“千亿门槛”最终没有新人进场。而这也是近7年来，唯一一次没有新的房企跻身千亿房企阵容。
整个行业销售普降，还有哪些“孤勇者”留在场上？它们还能穿越周期吗？
“千亿新人”7年来首次缺席
曾几何时，房企中“千亿新人”备受瞩目，它们是年终盘点时的主角，市场中还会流传着各种属于它们的故事版本。
而我国房企首次突破千亿还要回到13年前。
2010年，随着时任总裁郁亮的一封邮件，万科正式官宣合约销售额突破1000亿元，成为国内首家“撞线”千亿的房企。
两年后，绿地集团和保利地产两家房企也双双携手迈过千亿终点线。
2013年，“千亿新人”数量迎来小高潮，万达集团、中海地产、碧桂园、恒大地产4家均在同期官宣入场，房企前7格局初现，千亿新人也越来越被市场所关注。
当时的千亿规模，不仅成为了衡量房企实力的分水岭，也逐渐被视为头部房企的入场券。
不过，此后几年，房企千亿阵营却迟迟未有新人进场，增速逐步放缓。直至2016年，这一僵局才被打破。
2016年，我国房地产市场突飞猛进、量价齐升，品牌房企不仅凭借自身的产品及融资优势加码城市布局，还通过收并购、品牌输出等方式大幅提升规模。千亿阵营因此迎来了多位新伙伴，融创中国、华夏幸福、绿城中国、华润置地和金地集团均是在这一年跨越1000亿销售门槛。
而在房企第一梯队房企数量增长至12家的同时，我国房地产市场也进入狂欢，并在此后迎来了一段黄金岁月。
在此期间，千亿目标成了房企们共同的口号，而在“广拿地、高周转”的加持下，行业黑马频频出现。
其中，仅2017年-2021年，我国的千亿房企总数就一度从17家增长至43家的高峰，每年的“千亿新人”数量分别为5家、14家、5家、10家和3家，龙湖地产、旭辉集团、阳光城、富力地产、泰禾集团等均在此时期成功晋级，千亿门槛不再是遥不可及的梦想。
但这场蒙眼狂奔的派对最终在2021年下半年走到了终点，伴随着龙头房企恒大暴雷的一声巨响，整个行业终于冷静了下来。
进入2022年，在整体市场下行、行业信心不足的背景下，最终交出了0家“千亿新人”的答卷，这也是近7年内，“千亿新人”房企首次缺席。
克而瑞在研究报告中表示，目前，房企运营改善的核心还是在于销售端，只有耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。
23家房企跌出千亿阵营
“千亿新人”7年以来首次缺席，其主要原因还是地产行业遇冷，企业销售业绩普遍下滑。
克而瑞数据显示，今年1-12月，百强房企实现销售金额7.29万亿元，同比下降42.3%。全年拿地总额约1.65万亿元，同比减少57%。
正如易居企业集团CEO丁祖昱在跨年演讲时介绍的那样，“2022年的房地产市场，整个行业规模回到2015年。其实2013、2014、2015年的行业规模差不太多，所以也可以说，回到了10年前。”
房企遭遇业绩瓶颈，千亿阵营成员骤减则成了最明显的表现之一。
在克而瑞2022年房企销售排行榜中，全口径金额突破1000亿元的房企仅有20家，较2021年的43家骤减53%。而这是自2010年万科突破千亿以来，行业千亿房企总数首次进入负增长。
具体来看，此次“掉队千亿”的23家房企中，有6家颇受关注，分别是中国恒大、世茂集团、中南置地、金科集团、阳光城和中梁控股。
来源：克而瑞
在2021年时，它们还是当之无愧的行业头部，在销售榜的排名均属于前20名之列，包括当年已经暴雷的中国恒大仍完成了4400.3亿元的销售额，位列榜单第5，行业影响力不容小觑。
但进入2022年，市场信心不足，债务压力当头棒喝，6家头部房企的销售规模均迎来大幅缩水。
其中，缩水比例最高的为中国恒大，2022年完成了455.3亿元的销售额，同比下降89.65%。阳光城、世茂集团、中南置地、中梁控股和金科集团紧随其后，降幅分别为76.7%、67.94%、67.42%、64.16%和63.56%。
头部房企的规模变化只是行业的一个缩影。事实上，在23家掉队千亿的房企中，不只是有因债务压力暴雷的民营房企，即便是整体经营较为稳健的国企首开股份、民企新希望地产等业绩也在下滑。
放眼前100名来看，2022年销售额正增长的房企仅有11家，负增长的房企却足足有89家，其中降幅大于50%有36家，降幅在20%-50%之间有32家，降幅小于20%的有21家。
来源：克而瑞
上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进曾向《证券日报》记者表示，大开发时代落幕，“千亿房企”从高峰时刻跌至如今的不足20家，靠高负债、高杠杆、高周转的“旧三高”模式扩规模时代已经结束，探索新发展模式是前行必经之路。比如可以考虑加码布局长租房、保障房、城市更新以及绿色科技等领域。他提到，中国拥有全球最大的居住服务业市场，规模超过30万亿元，相关企业可围绕这一领域布局，走多元化发展道路。
8家民营房企排位晋升，风险伴随机遇？
尽管如此，2022年依然有这样一部分房企，在逆势中表现出了超强韧性。
克而瑞数据显示，2022年，有6位新房企闯进了前20的席位，分别是建发房产、滨江集团、中国铁建、越秀地产、华发股份和远洋集团。这其中既有稳健的央国企代表，也有实力尚可的民企新秀。
将范围扩大至前50名时，逆势进步的民营房企数量更多。除了滨江集团，卓越集团、美的置业、仁恒置地、中骏集团、万达集团、路劲集团和海伦堡的排位夜均迎来晋升。
其中，滨江集团、仁恒置地、万达集团和路劲集团可算晋升中的佼佼者。
滨江集团从去年的22名上涨至13名，仁恒置地从54位涨至27位，万达集团由82名前进至33名，路劲集团由53位涨至32位。
事实上，回看以上四家房企，除了常站在镁光灯下的万达集团外，另外三家并未频繁出现在公众视野。
不过这三家房企仍各自有着不俗的实力，其中滨江集团的老板为浙商戚金兴，公司曾有“杭州地王”“本土一哥”的名号，并在2022年以1543.2亿元的新增土地货值在房企中排名第五，位列民营房企第一。
仁恒置地向来以做豪宅而闻名，在地产界，老板钟声坚还被称为“新加坡版的李嘉诚”；而路劲集团则是港资房企中的代表，擅长在激进与稳健的打法中做平衡，背后是香港大佬单伟豹、单伟彪两兄弟。
此前，市场对于滨江集团、仁恒置地、路劲集团都曾有过相似的“保守”评价，在头部房企纷纷剑指千亿、激进扩张、放眼全国之时，他们的步调似乎总是慢了许多，且基本以上海、浙江、江苏等长三角为主攻之地。
保守的打法在一段时间内使三者在房企发展的黄金时代并不起眼，但随着潮水褪去，它们也因保守而避免了杠杠失控带来的资金危机，并被评为优质房企。
丁祖昱表示，此类优质民企，基于自身资金面的安全、产品力在市场上的认可度也较高，在众多规模房企中表现相对突出，因此行业排名稳步提升。
与以上三家不同，王健林的轻资产转型、前瞻性“卖卖卖”策略使其躲过了传统房地产开发的“冰封时刻”，在关键时刻发挥作用。
值得注意的是，在此次8家排名晋升房企中，只有万达集团实现了业绩、排名双增长。2022年完成销售总额555.1亿元，同比上涨55.01%。
如今已经成功转型的王健林，在蛰伏多年后重回赛场，不仅以轻资产管理方式接下众多房企手中的商业项目，还在积极推进旗下万达商管赴港上市，意在资本市场续写新的故事。
整体来看，在这个洗牌的2022年，有房企在困难面前倒下，也有房企在危机到来之前找到了平衡，焕发出新的生命力。
而它们的故事也为当下这份房企大考卷，提供了一种新的解题思路，市场深度调整似乎总是这样，风险和机遇形影不离。
