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中骏集团美元债违约、停牌,黄朝阳尚未“穿越周期”

2023/10/6 14:49:00 0人评论 537 次

4月份公关稿“穿越”周期,10月份中骏“进入”周期。

作者 | 蒲肃

来源 | 债市观察

“仅剩的少数民营房企又倒下了一个,中骏苦熬那么久,最终还是倒在黎明前。”中骏集团美元债违约后,镜鉴咨询创始人张宏伟“略带惋惜”的分析称。

10月4日,中骏集团控股有限公司(简称“中骏集团”,1966.HK)发布公告称,公司一笔美元贷款本金和利息未能按期支付,合计金额约6100万美元。

上述美元贷款逾期导致中骏集团境外美元债出现违约,中骏集团已在10月5日9时起暂停公司各境外美元优先票据的交易,直至另行通知为止。

6个月前,中骏集团还对外发布公告稿称已经“穿越周期”,“安全着陆”,没想到“周期”还未结束。

01

有息债务近380亿,

下沉三四线拖累现金流

在正式违约之前,中骏集团已经使用了几乎能用的各种措施避免违约,包括延长债务期限、加快物业销售、增加新的融资渠道、推进资产处置以及严控费用等等。

当然最重要的措施就是如期偿还债务,自2022年至今,中骏集团共偿还境外债务本金和利息合计约15.6亿美元。

但中骏集团仍面临很大的流动性压力,中骏集团表示,“即使中骏集团竭尽全力,流动现金及银行存款可能无法履行当前和日后义务所需。”

据“债市观察”了解,截至2023年6月,中骏集团现金及银行存款约124.45亿元,有息债务总额约379.35亿元。

其中,境外美元优先票据共4只,合计未偿还本金18亿美元,这些美元票据将陆续在2024年4月和9月、2025年5月、2026年2月到期。

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来源:企业公告

未来一年内,中骏集团到期的美元票据合计约9.5亿美元,约合人民币69.34亿元,算上利息合计约人民币74亿元。

此外,中骏集团旗下主要发行境内公司债的厦门中骏集团有限公司,有息债务总额(合并口径)约192.17亿元,一年内到期的非流动负债约为51.52亿元。其中,公司债20中骏02、20中骏03合计约10.7亿元,将在2024年到期或回售到期,中骏集团对上述两只公司债的兑付提供全额收购承诺。

需要注意的是,厦门中骏集团有限公司货币资金总额约95.14亿元,全部为受限资金,包含房地产预售款受限资约46.29亿元,贷款监管户受限资金约3.62亿元,以及根据各地的预售资金监管政策及项目贷款银行的要求留存的资金。

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来源:厦门中骏集团有限公司公司债券 2023 半年度报

这些受限资金主要用于支付项目工程款、项目贷款等,随项目工程进度推进可逐步提取使用。

镜鉴咨询创始人张宏伟分析称,中骏出险的原因“一方面是因为过去几年下沉布局三四线城市,三四线城市去库存压力太大,即使是政策开始救市,市场销售也很难那么快回暖,这影响了中骏的销售回款;另一方面,中骏在三四线城市的中骏世界城的MALL沉淀了不是当期项目开发的利润,这部分资金影响了企业的周转能力。”

财报数据显示,中骏集团今年上半年合约销售额约200.84亿元,其中三四线城市的销售额约为50.29亿元,占比约为25%,而中骏集团在三四线城市的土储成本占比达到34.3%。

张宏伟认为,三四线城市的资金监管比例比极大,以三四线城市布局为主的房企遇到资金面压力实属正常。

02

发债融资22亿,仍挡不住债务违约

从2021年房地产行业出现多家房企“连锁式”债务违约到现在,中骏集团的债务违约已是晚于大多数房企。

中骏集团表示,公司在2023年第二季度的销售“持续”下滑,流动资金紧张状况日益严峻,境外兑付债务压力持续增加。

业内人士讨论称,“现在民营房企的现金流主要靠销售回款,很难依靠公开市场直接融资,去年11月‘金融16条’至今,民营房企公开市场直接融资的屈指可数。因此,当销售遇到困难时,也就意味着企业马上就会遇到资金面的危机。”

实际上,中骏集团还是少数能获得融资支持的民营房企,今年1月和8月,中骏集团获得由中债信用增进投资股份有限公司(简称“中债增“)全额担保的第一期和第二期中票,合计22亿元;此外,中骏集团还在今年7月获得一笔2.55亿港元和8910万美元的海外银团贷款。

可即便如此,仍无法缓解销售下滑带来的现金流压力,无法维持债务如期兑付。

今年上半年,中骏集团销售额同比下滑38.4%,整体营收下降至94.82亿元。营收下降主要是物业交付减少,2023年上半年,中骏集团交付面积由2022年上半年的150.97万平米大幅减少38.2%至93.31万平米,从而导致物业销售收入下降39.4%至86.1亿元。

进入第三季度后,销售下降的情况仍没有改善,今年前8月,中骏集团及合联营公司累计销售额约235.87亿元,累计销售面积约188.79万平米,同比分别下滑42.68%和42.14%;

事实上,中骏集团2022年前8月的数据也是同比大幅下降,其同期数据分别是411.49亿元、326.3万平米,同比分别下滑45%和33%。

在中骏集团销售额一降再降之后,9月14日,穆迪将中骏集团的公司家族评级(CFR)从“B3”下调至“Caa1”,高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”,展望仍为负面。

穆迪分析师Alfred Hui认为,由于流动性减弱、融资渠道受限以及未来6至12个月内将有大量债务到期,中骏集团的再融资风险持续加大,“未来6至12个月,该公司通过新贷款或资产处置筹集新资金以满足其再融资需求及补充资产负债表的流动性的能力存有不确定性。”

截至2023年6月,中骏集团总资产约1903.53亿元,负债总额1585.63亿元。

02

黄朝阳尚未“穿越周期”

中骏集团创办于1987年,总部设于上海,于2010年2月在香港联交所主板成功上市。自1996年开发第一个项目泉州“中骏·骏达中心”以来,至今进入超过60个城市,土储面积超3600万平米,已开发建设项目超过200个,开发面积超过6000万平米。

在经营住宅开发主业的同时,中骏集团还搭建了中骏商管智慧服务和长租公寓两个新的核心业务。中骏商管智慧服务控股有限公司于2021年7月在香港联交所主板成功上市,股份代号0606.HK,主要运营品牌为新零售商业综合体-中骏世界城,现已开业及在建的商业项目超40座。

而中骏集团的实控人黄朝阳,自1996年参与发展中骏集团首个物业项目后,便一直参与其后发展的所有项目,至今已拥有约27年,中骏集团业务发展策略、商业地产管理及金融投资管理工作都是由黄朝阳负责制定。

今年4月,中骏集团在偿还一笔5亿美元的优先票据后,一反之前的低调性格,在对外发布的公关稿件中高调表示公司已经“穿越周期”,“安全着陆”。

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来源:媒体公开报道

然而现实是残酷的,市场并不会按照企业设计的思路去发展。

一旦公开违约,债权人可根据相关融资的相应条款要求加快偿还债务及/或采取行动。虽然中骏集团目前还没有被境外债权人要求加快偿还债务,但如果短期无法缓解现金流或给出整体债务解决方案,这把悬在头顶上的刀迟早会落下,类似清盘申请的戏码已经在其他房企身上多次上演。

中骏集团表示,正计划积极与境外债权人沟通,争取债权人的支持和理解,以期友好解决债务问题。同时公司将尽快委聘外部顾问,协助集团探索可行的全面解决方案。

作为中骏集团的实控人,黄朝阳身兼多职,他还是中国和平统一促进会香港总会副会长、南昌大学客座教授、泉州师范学院董事会副董事长、南安华侨中学董事会董事长、香港福建社团联会永远名誉会长。黄先生的资源很多,希望可以切实带领中骏集团“穿越周期”。


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