作者 | 卢泳志
编辑丨高岩
来源 | 野马财经
为了“活下去”，很多房企被逼无奈走到了“卖卖卖”的这一步。
今年以来，房地产行业频频暴雷，无论是头部房企还是中小房企都草木皆兵，房地产行业洗牌在即。
进入12月份，世茂集团、中国奥园、禹洲集团、佳兆业集团等多家房企纷纷抛售旗下物业大楼，甚至是质押“总部大楼”，用以回笼资金缓解资金压力。
一位业内人士表示，通过出售旗下物业和一些资产来回笼资金、偿还债务，是房企积极应对目前状况的一个措施。
不过，在诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪看来，遭遇困境的房企不能只通过出售物业板块来进行纾困，还需保留盈利能力较强的资产以保障企业后续发展顺畅。
卖楼求生，以物抵债
自从危机显现以来，佳兆业集团（1638.HK)一直受到资本市场的关注。
12月5日，佳兆业集团将香港中环中心38楼的全部已发行股本及待售贷款出售给山高金融（0421.HK）间接全资附属中国山东高速资本(香港)有限公司，代价最高为约1.86亿港元（约1.52亿元）。
图片来源：佳兆业官网
佳兆业此举目的非常明显，在此之前，佳兆业曾公开表示：“为增加集团的流动性，集团正考虑加快出售房地产项目及优质资产等措施”。
一个月前，11月3日下午，有网友在社交平台爆料称，佳兆业理财产品到期，却无法如期兑付。
随后，佳兆业方面回应称，近日，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期，公司已第一时间与锦恒财富沟通，共同商讨兑付方案，坚决履行好社会责任。
数据显示，其担保的理财产品总金额约为127亿元，结合之前公告披露的数据，到期已偿还的本金为10.97亿元，到期未偿还仍有3.96亿元。剩余累计未兑付116亿理财产品。
无独有偶，12月1日，有消息传中国奥园（3883.HK）正计划出售香港葵涌活化工厦项目，即奥创中心。该项目于2019年推出，是中国奥园首个在香港市场推出的项目。
图片来源：奥园集团官网
值得一提的是，在此之前，中国奥园于11月14日以9亿港元（约7.34亿元）出售位于西半山罗便臣道的一处资产。据悉，该出售事项估计亏损约1.77亿港元（约1.44亿元）。
中国奥园回应表示，考虑到现行市况，董事认为，出售事项为变现该等物业价值、提高本集团流动性及为本集团产生额外营运资金的良好机会。
从10月初以来，中国奥园频繁被惠誉、标普以及穆迪下调信用评级并触发相关债券的违约条款后，其流动性问题由此显露。从11月中旬开始，中国奥园开始为三笔境内债的展期寻求方案。
面对三笔债务，中国奥园最后给出了相同的展期方案：整体展期一年，债务分三次兑付，时间节点分别是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%到期一次性支付。
11月23日，有消息传出中国奥园有一笔6590万元的信托贷款（申万聚惠2号）疑似违约，该违约与中万菱信资产－惠聚2号集合资产管理计划有关。据悉，违约发生在11月12日。
不过，中国奥园表示，该借款为奥园合资公司作为借款人，由于合资公司存在其他债务纠纷，我们正在与相关债权人协商解决中。相关事项属经济纠纷，非公开市场违约。
12月2日，中国奥园发布给投资人的一封信，承认公司担保的部分投资产品将逾期兑付，涉及中国奥园相关的基金和定融产品总额约60亿元，第三方公司管理的定融产品约24亿元。
据《第一财经》报道，中国奥园投资产品涉及投资人大概1500人，其中699人为奥园内部员工及亲友，人均投资约400万元。
面对困境，奥园集团董事局主席郭梓文喊出了一句口号：“奥园要成为行业困境中成功突围的典型优等生。”
质押“总部”，只为防患
同样是为了回笼资金，禹洲集团（1628.HK）甚至不惜将深圳总部大楼质押，获得11亿元贷款。深圳禹洲广场此前估值35亿元，有4亿元债务。
禹洲集团表示，项目抵押融资是市场上常见的融资行为，最近一个多月以来，公司获得新增贷款授信额度76.5亿元。
企业预警通显示，目前禹洲集团有13只境外债有待偿还，合计规模约54.49亿美元（约合347.67亿元）。
其中，2022年1月23日，将到期一只面额为5亿美元（约31.8亿元）的票据，待偿余额2.42亿美元（约15.4亿元）；2022年1月25日，将到期一只面额为3.5亿美元（约22.27亿元）票据，待偿金额3.47亿美元（约22.08亿元）。
这意味着一个多月后，禹洲集团将面临5.89亿美元（约37.47亿元）债务需要偿还。另外，受兑付风险带动，这两笔美元债的收益率长期高于100%。
图片来源：禹洲集团官网
除此之外，2023年，禹洲集团待偿美元债为13.5亿美元（约85.89亿元），2024年为10亿美元（约63.62亿元），2025年为8.95亿美元（约56.94亿元），2026年为9.35亿美元（约59.48亿元）。
值得注意的是，市场对其长期兑付能力也不看好，2023年、2024年到期的美元债收益率一度高达30%至60%。
在境内债方面，主要由禹洲集团子公司禹洲鸿图地产发行，存续债券7只，存续规模为75.43亿元，其中明年即将到期的债券有65亿元。
同样质押“总部大楼”的还有世茂集团（0813.HK）。据悉，近日世茂集团已将位于上海市浦东新区陆家嘴的总部大楼上海世茂大厦质押进行融资。
对此，世茂集团回应表示，“固定资产抵押融资其实是市场的常规操作，以往我们也有做过类似抵押。”
和其他房企相比，世茂集团的财务状况看起来还不错。今年上半年，世茂集团保持在“三条红线”的绿档，扣除预收款后的资产负债率为68%，净负债率50.9%，现金短债比为1.9倍。
图片来源：世茂集团官网
不过，11月5日，有消息指出世茂集团在陆家嘴信托出现逾期。世茂集团回应表示，其为假消息，双方合作正常，从未有过逾期或面临延期偿付事项，存续总量约30亿元。
由此来看，质押总部大楼可谓是未雨绸缪。之后，世茂集团在市场上又获得了一笔资金。
12月7日，世茂集团发布公告称，拟通过先旧后新的方式以每股8.14港元配售1.45亿股，融资11.73亿港元（约9.57亿元），配售价较最后交易日每股8.9港元折让约8.54%。
世茂集团在公告中表示，公司拟将该所得款项净额用于偿还公司债务及用作一般企业用途。
海外置业，溢价抛售
在众多房企无奈“卖楼”求生的同时，善于“抛售资产”实现盈利的长实集团（1113.HK）也“卖楼”了。
日前，据媒体报道，瑞银集团伦敦总部大楼将以约12.5亿英镑（约105.39亿元）的价格出售给韩国国民年金公团和领盛投资管理。
图片来源：长实集团官网
据了解，瑞银集团伦敦总部是位于英国伦敦金融城的写字楼5 Broadgate，建筑面积6.53万平方米，最早由英国地产公司British Land和新加坡主权基金GIC共同开发并持有。
2018年，长实集团以10亿（约84.31亿元）英镑购入。由此计算，长实集团此次出售获得21.08亿元的盈利。
在长实集团抛售资产的同时，中国保利也出售了一处位于伦敦的写字楼。
据报道，12月5日，一个未透露姓名的香港买家将斥资1.9亿英镑（约16亿元），收购位于伦敦金融城的写字楼5 Fleet Place，卖家是中国保利集团。
图片来源：中国保利官网
资料显示，5 Fleet Place大楼位于伦敦金融城核心地段，是一栋面积达13万平方英尺（约1.2万平方米）的甲级写字楼。2016年1月，中国保利以1.45亿英镑（约13.5亿元）的价格购得此楼。
中国保利选择在此时出售，大楼在五年里升值4500万英镑（约3.8亿元）。另外，这五年内，中国保利还可以收到3875万英镑（约3.3亿元）的租金。
由此来看，长实集团和中国保利抛售海外资产，明显是做了一笔划算的生意。
总体来看，最近一段时间，很多房企启动了多种手段筹措资金，保短期现金流安全。
从目前的情况来看，银行贷款、债券融资、信托融资、定向增发等融资渠道都不是十分通畅。因此，很多中小房企只能依靠出售资产快速“回血”。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄也表示，从目前的情况来看，或许出售资产是解决流动性困难的最快捷途径，但长期还是要调整自身发展战略，优化债务结构，寻找新的增长点。
