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富力地产出售“摔杯”酒店,李思廉与王健林谁赔谁赚?

2022/9/8 10:12:52 0人评论 13502 次

当初“世纪交易”中的“大便宜”,如今被富力地产摆上了货架。

作者 | 卢泳志

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

2017年,一场足以载入史册的“世纪交易”,让富力地产(2777.HK)成为最大“赢家”。而从那个小会议室中传出的摔杯声和争吵声,又为这场交易增添了几分神秘色彩。

在那次交易中,富力地产抢了万达商业和融创中国的风头,以199.06亿元收购77家万达酒店全部股权。经过调整,富力地产最终以189.55亿元获得73家万达酒店资产。

如今,5年的时间过去了,富力地产当初收购的“酒店资产包”虽然没能实现盈利,但却以另外一种方式帮助富力地产回流资金。

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来源:富力地产公告

9月5日晚间,富力地产发布公告称,将出售旗下位于北京的一处万达酒店资产,代价5.5亿元。

公告显示,富力地产全资附属公司广州兆晞投资有限公司、北京英协置业投资有限公司、广州富京酒店管理有限公司及北京万达嘉华酒店管理有限公司签订协议,富力地产向北京英协置业投资有限公司出售广州富京酒店管理有限公司100%股权。 

而广州富京酒店管理有限公司则持有北京富力万达嘉华酒店,该酒店正是当年收购的73家酒店之一,总产权面积约为4.35万平方米,位于石景山万达广场内,属五星级酒店。

对于此次出售的原因,富力地产称,出售事项使集团能够实现其对目标集团的投资价值,并有利于集团优化资源配置、专注核心业务发展、增加资金储备及降低负债率。 

富力地产还透露,预计本次出售将录得亏损约653.7万元,而出售所得款项将用于偿还集团债务。 

连年亏损,“大便宜”被摆上货架

时光倒退回5年前,原定于2017年7月19日下午16时举行的“万达融创合作签约仪式”,现场背景板意外出现了“富力地产”的名字,签约仪式被命名为“万达商业 融创中国 富力地产 战略合作签约仪式”。

然而,戏剧性的一幕发生了,会议临时被推迟,背景板上“富力地产”的名字被去除,新背景板换成了“万达商业融创中国合作签约仪式”。

随后,王健林、孙宏斌以及富力集团董事长李思廉陆续到场,进入了一间小会议室。在此期间,会议室里传出了摔杯子的声音,并传出激烈争吵声。

最终,17点30分左右,“富力地产”的名字重新回到背景板上,发布会也正式开始。会后,万达商业正式发布《万达商业、融创集团、富力地产联合公告》。

值得注意的是,其内容较之前的并购协议有两处重大变化:万达出售的酒店由76家变为77家,总价也由之前的335.95亿元降为199.06亿元,并且收购方也从融创变成了富力;融创收购万达十三个文旅项目的91%股权,价格也从295.75亿元变为438.44亿元。

当时一位业内人士指出,对于富力而言,它最没有交易的紧迫性,因此也处在最有利的谈判地位,尽管名字和Logo在背景板上“神秘消失”闹了点笑话。但不得不承认的是,富力把之前76家酒店的价格砍到6折,另外还多搭上1家酒店变成77家,今天它才是最大赢家。

“富力算是捡了个便宜,折算下来,每平方米1万元左右,价格非常有吸引力。”广东省商业地产投资协会会长黄文杰指出。

李思廉也直言:“这次我们一口气拿到77个酒店,对富力来说我们是赢家。”

在所有人看来,富力地产无疑是“捡了大便宜”。经过那场“世纪交易”,富力地产旗下酒店数量达到89家,成为全球最大豪华酒店业主之一。

不过,富力地产的酒店业务一直处于亏损状态。财报显示,2013年-2017年,富力地产的酒店业务分别亏损2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元和1.46亿元。

在完成“世纪交易”后,2018年,富力地产酒店业务的亏损额比2017年的1.46亿元增加了214.38%,达到4.59亿元。

之后,这样的亏损状态始终没有得到改善。2019年-2021年,富力地产酒店业务亏损分别为10.08亿元、14.27亿元和14.22亿元。进入2022年,富力地产酒店业务仍处亏损状态,上半年亏损8.49亿元。

值得一提的是,中报显示,富力地产2022年上半年酒店营运营业额由去年同期的25亿元减少至17.81亿元。 

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来源:大众点评APP截图

在业内人士看来,酒店业务有重资产、长周期的属性,短时间内难以贡献现金流,还可能增加财务杠杆,是直接导致富力地产债务高筑的主要业务。

在2021年年报中,富力集团指出,本集团仍保留大量资产价值可观的投资物业及酒店组合,透过战略性出售可获得大量资金以供调动,从而减少负债及支持本集团可持续物业发展。

今年6月,又有消息传出富力地产为了缓解债务压力,将出售手中约10个万达酒店项目。

本次出售北京万达嘉华酒店是富力地产首次出售持有的万达酒店项目。据富力地产披露,截至2021年底,目标公司税后净亏损1528万元;截至2022年上半年,该公司综合资产净值约4.53亿元,未偿还股东贷款约1.03亿元。  

千亿央企驰援,富力何时“上岸”?

事实上,2022年上半年,富力地产出售了多处资产以回笼资金。

正如富力地产在中报披露,为应对可动用流动资金的不确定性及即将于2022年到期的庞大债务,该集团进行了一项资产出售计划,涉及出售离岸及境内项目。 

今年4月,富力地产完成出售伦敦的Vauxhall ,代价为9570万英镑。出售Vauxhall Square让富力地产可抵销2022年到期的负债,并变现若干额外流动资金作营运资金用途。

另外,富力地产还出售One Thames City (OTC,位于伦敦的一个同类项目)的50%所有权,代价为26.6亿港元。

富力地产对此表示,出售OTC项目为一宗大型交易,能够进一步减少公司原本无法在到期时偿还的即期负债。

国内方面,富力地产以14.31亿元的价格转让了海口市一宗地块和福州一家酒店。总体来看,上半年富力地产通过出售资产回笼资金约45亿元。

除了出售资产,富力地产还积极与境外及境内票据持有人及债权人接洽,就即将到期的循环贷款磋商友好的解决方案,以避免在融资市场欠缺流动性的情况下发生潜在违约。

截至8月31日,富力地产已经成功实现多只债券展期工作,展期总额约371.68亿元,既包括约49亿美元(约338.18亿元)的境外优先票据,也有33.5亿元的境内债券。

对于下半年工作,富力地产提出,正积极与贷款人探讨借款续期情况,将继续寻求新的融资来源或加快资产出售。

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来源:企业预警通

据企业预警通显示,截至目前,富力地产境内境外总计有21只存续债券,总余额781亿元,其中311.49亿元将于1年内到期。

中报披露,截至2022年6月底,富力地产未来12个月内需到期偿还的债务有826.61亿元,同期其现金总额(包括受限制现金)仅为153.2亿元,短期偿债仍有较大资金缺口。

此外,截至中报获批准当日,富力地产还有147.83亿元的借款已经逾期。

而就在中报发布的同一天(8月31日),富力地产和招商蛇口(001979.SZ )双方公告称,已经签署框架协议,结成长期战略合作伙伴。

公告介绍,此次协议为双方开展合作的框架性文件,暂不涉及具体金额,协议有效期3年。协议签订后,富力地产和招商蛇口将共同组建专项工作小组,开展相关调研、谈判工作等。而对于具体合作项目及合作方式,采用“一事一议,成熟一个,合作一个”原则,届时双方确定后还将另行签订正式协议。

招商蛇口表示,双方拟发挥各自优势,实现优势互补,共同研究推进拟合作项目后续政府报批手续及开发建设等事项。

对于此次合作,富力集团董事长兼总裁张力指出,富力在城市更新业务方面极具经验和优势,2022年将继续加速相关项目的转化和销售,希望通过双方彼此赋能,实现友好互利共赢,为城市更新事业的高质量发展注入新动力。

IPG中国区首席经济学家柏文喜分析,当前出险房企众多,而老牌房企富力在项目储备和旧改方面具有突出优势,这也是招商蛇口选择富力进行合作的重要原因。


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