作者 | 蒲肃
来源 | 债市观察
春节假期即将结束，各大房企的工作计划也进入全面执行阶段，在国家多项利好政策支持下，房地产企业能否在“兔年”进一步纾解债务困局，成为市场普遍的焦点。
但需要面对的是，2023年房地产行业的到期债务压力仍然很大，在融资政策支持之外，各家房企还要加大自身化债能力和回款能力。
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超9000亿债务承压，房企借势融资
“2023年内房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元，相比上年多700亿元，房企偿债规模有增无减。特别是1月、3月、4月、7月，房企偿债规模均超千亿元，这几个月房企偿债压力较大。”中指研究院企业研究总监刘水分析称。
克而瑞研究中心统计显示，2023年前三季度，房企将迎来一波大规模偿债潮，但偿债压力主要集中在一季度，到期债券规模达到了2225亿元。从到期债券规模来看，单笔金额最高是恒大于2020年发行的一笔境外优先票据，规模为20亿美元。
而今年1月共有40笔债券到期，剔除已经提前赎回的部分之后约有916亿元，环比增加476%。这些到期债券中，恒大、佳兆业、华夏幸福基业、泰禾、禹洲等房企均有债券已经出现实质违约。
来源：克而瑞研究、债市观察整理
刘水认为，目前房企偿债压力较大，房地产销售还没有明显企稳回升，部分房企受到融资支持有限，因此个别房企仍有可能发生债务违约。
回顾2022年，出险房企数量明显增加。据Wind数据显示，2022年境内债券市场有24家房企宣布展期，涉及发展规模超1300亿元，大幅高于2021年。
上海票据交易所信息显示，2022年前三季度累计有36家房企美元债违约，较2021年全年增加24家；涉券规模550亿美元，较2021年全年增加368亿美元。
进入2023年，时代中国1月4日官宣暂停支付6笔美元债，成为2023年首个暴雷房企。
有业内人士指出，当前销售疲软仍未复苏，融资环境虽然有所优化但是短期内部分财务困难的房企仍较难获得支持，房地产行业风险尚未出清，未来仍将可能有房企曝出债务违约事件，房企债务危机化解需多方合力。
在销售回款出现较大下滑的情况下，房企应对巨额债务压力，化债的主要措施就是加大融资。但在2022年的大部分时间里，由于房地产企业普遍出现流动性危机，房企融资规模处于低位，尤其是民营房企融资规模比较低迷。
克而瑞统计分析称，2022年房企全年融资总量为8240亿元，同比减少38%，2016年以来首次低于1万亿元。
但在2022年11月多项优化房企融资环境的政策出台之后，房企的融资规模出现了较快速的大幅增长，12月100家典型房企的融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%，这也是2022年首次单月融资规模突破千亿。
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整体重组渐成主流，境外债兑付获支持
继“三支箭”融资政策之后，国家相关部门继续出台支持房企化债、融资的利好政策。
2023年1月，媒体报道有关部门已起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，围绕“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面，重点推进 21 项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。
其中，“负债接续”在增量和存量两方面优化优质房企现金流。根据行动方案，鼓励金融机构与优质房企自主协商，推动存量融资合理展期；加大信贷、债券等新增融资支持力度；研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求；支持境外债务依法偿付，提供外汇管理等政策支持。
在利好政策的支持下，房企债务重组的进度也开始加快，继富力地产在去年完成境内外债务重组之后，龙光集团、融创房地产集团有限公司等相继发布境内债重组成功消息。
融创总计160亿元的境内债加权平均展期期限3.51年，共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS。
此外，融创、华夏幸福基业、龙光集团、花样年集团等在境外债重组方面也各有进展，其中华夏幸福境外债约为49.6亿美元，其重组方案已经获得债权人通过；绿地集团则对旗下9只美元债集体展期。
经过2022年楼市的深度调整，国家政策支持，市场逐步修复信心，债权人与房企之间的谈判也从最初的躁动不安逐渐转向理性温和，更多的债权人开始选择支持房企展期债务。
而出险房企也拿出了更多的资产进行增信，比如转让公司股份、资产切割等。
需要指出的是，债务展期的本质是以时间换空间，将偿债时间延后，在约定时间内以获取的流动性资金逐步偿还原有债务。
这其中的关键是房企的流动性能否在约定周期内实现恢复，或者说恢复程度如何，这取决于房企是否拥有较多的优质地段项目、变现能力强的资产。
业内人士分析认为，整体债务重组的成功，有利于减少出险房企在一定时期内的偿债压力，将更多的精力转向经营的恢复中，对于债务状况越严重的出险房企来说，债务重组落地越早越好。
