来源：和讯网
浙江龙盛(600352)在上海开发超大规模综合体，并在节前质押了136万股非限售股，质押价格仅为7.91元/股，接近此前质押股的平仓线。此举引发外界对公司在经济下行环境下开发大型商业综合体的资金保证的担忧。超高层烂尾的风险较高。
生不逢时的高层地标
根据中证网的最新报道，浙江龙盛在上海市静安区的核心区域开发了一个名为静安龙盛湾上项目（又名华兴新城项目）的大型综合体。该项目地处苏河湾CBD中心，四至范围为东至浙江北路，南至海宁路，西靠西藏北路，北至天目中路，总建筑面积达到了约55.1万平方米，中标金额高达40.2亿元。项目中的最高建筑将达到320米的高度，无疑将成为该区域的地标性建筑。
静安龙盛湾上项目分为两个地块进行开发。08-01地块计划建设3幢39-44层的超高层塔楼，1幢8层的保障房以及13幢1-3层的多层住宅和配套用房；08-04地块则计划建设1幢69层的超高层办公及酒店T1塔楼，1幢31层的超高层办公T2塔楼，以及1幢5层的商业辅房。
项目初始规划中，20米的塔楼顶端将引入国际顶尖奢华酒店品牌瑰丽，为整个区域带来独一无二的奢华酒店体验。
然而，遗憾的是，受当前市场环境的影响，上海的酒店业尤其是高星级酒店市场形势严峻。此前，华侨城控股有限公司发布公告，表示已将其在上海苏河湾项目部分资产在北京产权交易所公开挂牌出售，售价仅为5300万元，而华侨城从项目建造到竣工运营花费的时间超过了10年，这意味着其收益甚至无法超过银行利息。
不仅是酒店业务，上海商业地产的租赁市场也面临巨大压力。戴德梁行的数据显示，上海甲级写字楼的空置率达到了21.8%，较去年上升了5.1%，其中核心商圈和新兴商圈的空置率分别为15.2%和28.9%；甲级写字楼的平均租金也出现了下滑，至四季度平均租金为7.87元/平方米/天，同比下滑3.3%。
在这一背景下，浙江龙盛（股票代码：SH600352）的房地产开发业务也不可避免地面临了一定的资金压力。2022年半年报显示，上海市静安区大统基地旧区改造项目原定总投资为63亿元，但截至2022年上半年，实际投入仅45.45亿元。
事实上，不仅是大统基地旧区改造项目，其他一些项目的投资开发成本也未能按计划进行。例如，杭州湾上虞经济技术开发区的未来青春社区项目、上海市静安区黄山路地块271、275街坊的近安置动迁配套商品房项目二期等，这些预计于2024年1月和3月竣工的项目，截止2023年6月末的已开发投入，与原计划投资存在较大差距。
以未来青春项目为例，今年上半年新增投资仅4200余万元；黄山路地块也仅增加了8200余万元。以半年度的投入金额估算，这些项目的最终投入与原定预计投资存在不小的差距，未来青春社区项目的实际投资与原定目标可能接近一倍。这对浙江龙盛的房地产开发业务提出了更大的挑战。在当前的市场环境下，如何调整策略，确保项目的顺利进行，将是对浙江龙盛的一大考验。
股权质押价格创历史低位
浙江龙盛的财务压力因此快速升高。2022年年末，公司的资产负债率为46.66%，但到了2023年三季度末，公司的负债率已经上升到49.88%。
另外，浙江龙盛的流动比率1.97，速动比率0.76%, 净负债率只有30.03%。同花顺(300033)统计的偿债能力排名是行业的第147位。
中登公司的资料显示，2024年2月8日，龙盛控股的股东质押了136万股无限售股。按照中国人民银行和中国金融管理局的规定，质押率的计算公式为：质押率=(贷款本金/质押股票数量)×100%，而质押股票市值=质押股票数量×前7个交易日的股票平均收盘价。而2月8日前的7个交易日，浙江龙盛的平均收盘价只有7.91元，是2021年以来的历史低位。
在历史价格低位质押大量股权，必然引发外界的猜疑：浙江龙盛是否缺钱？
据了解，质押融资是一种常见的资本运作方式，企业通过质押股票来获取资金，用于扩大生产、投资等项目。而龙盛控股的股东选择在历史价格低位进行质押，可能是出于以下几个原因：
首先，股东可能认为浙江龙盛的股价已经处于低位，未来有较大的上涨空间。在这种情况下，质押股票可以为公司股东带来更高的收益。其次，股东可能需要资金支持其他业务发展或投资。在股价低位质押股票，可以降低融资成本，提高资金利用率。
然而，尽管股东质押股票可能有其合理性，但市场对于公司在历史价格低位质押大量股权的行为仍存疑虑。有分析师指出，质押行为可能会对浙江龙盛的股价造成压力，因为投资者担忧公司资金状况而选择抛售股票。此外，如果股价持续下跌，股东可能需要追加质押物，进一步加剧市场担忧。
值得注意的是，浙江龙盛近年来在业务拓展和投资方面取得了显著成果。公司主营业务纺织染料行业市场份额持续扩大，同时积极布局新材料、新能源等领域。在业绩稳定增长的背后，公司市值却出现了一定程度的下跌，这或许是因为市场对于公司未来增长速度的担忧。
综上所述，龙盛控股股东在历史价格低位的质押行为，虽然可能为公司带来收益，但也引发了市场对公司资金状况的担忧。
但龙盛湾上的潜在买家更关心的是，这一项目能否得到充足资金的开发。由于新材料、新能源等领域在短期内均需要持续投入资金，这也可能会进一步加大公司的资金压力。
