投稿
当前位置: 首页 >地产

又见千亿房企违约,陈卓林成最后一个“爆雷”的地产大佬?

2024/5/19 16:37:55 0人评论 11452 次

官宣违约前,陈卓林兄弟卸任多地公司董事。

作者 | 小债

来源 | 债市观察

眼看着住房限购政策已经在全国范围内基本解除了,雅居乐(3383.HK)还是“爆雷”了,这真是倒在了“黎明前”。

从2021年恒大开启房企债务违约到现在,当年的知名千亿民营房企中,只有龙湖、新城、滨江、美的等开发商还未“爆雷”,雅居乐陈卓林会是最后一个“爆雷”的地产大佬吗?

01

负债近1800亿,现金流吃紧

5月14日晚,雅居乐(.HK)美元债爆雷的消息被公开。

雅居乐公告,公司两笔美元债利息在支付宽限期到期后,仍无法支付,保持了多年的“零违约”记录被打破。

这两笔美元债分别在2020年10月8日和2020年11月10日发行,2025年到期,本金合计约4.83亿美元,年利率6.05%(简称“2020票据”)。

据企业预警通数据显示,目前雅居乐存续的美元债共有9只,合计本金约36.47亿美元,其中1年以内到期的约8.14亿美元。

今年3月25日,穆迪将雅居乐集团的企业家族评级从“Caa1”下调至“Caa2”,同时将其2025年到期的高级无抵押票据评级从“Caa2”下调至“Caa3”,高级无抵押永续票据评级从“Caa2”下调至“Ca”。

穆迪认为,雅居乐在未来6~12个月内面临重大债务到期风险,受销售持续低迷和融资渠道受限影响,雅居乐未来流动性也面临一定风险。

雅居乐今年前4个月预售额约65.5亿元,相比2023年同期下降68%,相比2022年同期下降73.9%。需注意的是,上述业绩包括雅居乐合联营公司以及使用“雅居乐”品牌销售的项目。

目前,截至2023年底,雅居乐总资产约2418亿元,而总负债约1795亿元,资产负债率约74.21%,为近三年最高。

更紧张的是,雅居乐的期末现金及现金等价物金额从2021年底的约228亿元大幅减少至2023年底的约86.37亿元,而短期债务则高达258.7亿元。

02

雅居乐为何倒在黎明前?

在地产行业,雅居乐曾与碧桂园、恒大、富力以及合生创展并称“华南五虎”,也是其中比较稳健的房企之一,主要项目分布在大湾区、长三角以及海南等地。

2019年~2021年,雅居乐连续3年保持千亿销售额,但从2022年开始,雅居乐的现金流开始逐步走弱,进入营收大降、利润亏损的局面。

雅居乐2023年的营收金额只有433.1亿元,相比2021年的730亿元缩水近300亿元,其2022年、2023年连续两年净利润亏损,亏损额分别为149.8亿元和138亿元。

最后压垮雅居乐的是融资,据Choice数据显示,从2021年开始至2023年,雅居乐连续3年新增借款低于偿还借款,其中2022年的差额最大,新增借款只有104.5亿元,但偿还借款却高达441.2亿元;到了2023年,雅居乐的借款减少到约68.67亿元,融资难度更大,但仍偿还借款约169.6亿元。

图片

来源:罐头图库

融资减少,雅居乐就只能选择出售项目、公司股权等资产回流资金,但出售过程并不快。

目前雅居乐正在推进吉隆坡项目的出售情况,去年雅居乐还退出了常州等项目的投资合作,此外陈卓林家族去年还出售了部分雅居乐股份,用于补充公司流动资金,当时估计约为3.87亿港元,所得净额计划用于偿还现有债务及一般企业用途。

但目前看来,这些回流资金的举措难以缓解资金压力。雅居乐表示会继续加快物业销售、加速销售回款,改善资产负债状况。

03

从华东到云南,雅居乐下挫之殇

从2021年到2023年,雅居乐的销售业绩一路下滑,其销售版图也发生了巨大变化。

2021年,雅居乐销售额约1390.1亿元,但2022年大幅降至约652.3亿元,到2023年更是缩水到约453亿元,不到2021年的1/3。

2021年,雅居乐项目版图中,预售榜排名前三的区域分别是华南(大湾区)、华东区域、海南及云南区域;而到了2023年,海南区域成为雅居乐销售榜单上的第一大区,华南(大湾区)和华东区域则降到第二和第三。

其中不得不提华东区域,2021年下半年,雅居乐对全国大区进行调整,原南京区域、上海区域融合成华东区域,所辖范围覆盖上海、江苏、浙江、安徽、江西、湖北、湖南等华东华中重要省市。

有业内人士当时介绍称,新的华东区域下辖逾80个项目,其总裁由原南京区域总裁赵磊担任。

雅居乐公开财报显示,上述覆盖范围在2021年的预售额合计比例约为23.4%,粗算其预售金额约为325.28亿元,而2023年所占销售比例约为16.3%,粗算预售金额仅约73.84亿元。

图片

来源:雅居乐财报

业内消息称,去年底今年初,雅居乐又进行了区域调整,其中华东区域与华南区域合并,张海明担任新区域总裁,原华东区域总裁赵磊已离开雅居乐,当然伴随华东调整的还有员工离职,具体人数、比例只有雅居乐人力最清楚。

此外,易居研究院研究总监严跃进表示,雅居乐属于中等规模的房企,其可售项目受区域市场的影响较大。如雅居乐此前几年在云南等地做投资,但是云南市场的降温幅度比较大,包括文旅地产等调整力度也是非常大的。

04

陈卓林兄弟“密集卸任”多地公司董事

雅乐居是由陈卓林及其兄弟一手创建。陈卓林毕业于美国哈姆斯顿大学,1985年,陈卓林带领兄弟在家乡中山三乡创办了一家集生产、销售和批发于一身的家私工厂——中山市时代家具厂,为雅居乐集团的创始公司。

1997年,陈氏家族开始进军房地产业,于1996年成功开发雅居乐长江高尔夫球会。创业20年后,雅居乐陈卓林家族在2005《新财富》500富人榜中位居第59位;以92.3亿元财富,位列2006《新财富》500富人榜第四位,成为内地第四富豪,《2006胡润百富榜》排行第7。

陈卓林也一度成为人们口中的“广东富豪”、“中山首富”。

但随后陈卓林家族的财富排名逐渐下滑,在《2021新财富500富人榜》上,陈卓林家族以248亿财富排在第179位。而在《2022新财富500富人榜》中,陈卓林家族则进入“财富最快跌落”榜前十,财富值仅99亿元,相较2021年缩水60%。

图片

来源:《2022新财富500富人榜》

现在雅居乐面对保交付和债务压力,陈卓林家族的公开现身也不多。今年2月18日,雅居乐董事长陈卓林现身龙年开工仪式,随后并无更多公开信息。

但天眼查数据显示,从2024年1月到4月,陈卓林兄弟几人比较密集的退出了多地公司的董事会,不再担任董事或董事长。

其中,陈卓林只是卸任了“中山长江高尔夫球场”董事长。但其他兄弟几人的卸任信息就很多了。

其中陈卓贤有6条卸任信息,陈卓雄共有17条卸任信息,陈卓南有近20条卸任信息,陈卓喜最多,他一人就有40多条卸任信息。

从卸任公司的区域来看,陈卓南主要卸任了中山、广州、佛山、上海等城市的董事或董事长职务;陈卓喜主要卸任的公司分布在中山、广州、佛山、上海、重庆等地;陈卓雄则主要是卸任海南、云南、四川当地的一些公司董事和董事长职务。从公司类型上看,这些公司主要是房地产开发和酒店、旅游公司。

目前,雅居乐并未对上述信息做出声明。

之前在公司遇到危机时,很多公司管理层都向外界传达了个人态度或实际行动,比如碧桂园杨惠妍自掏腰包借给公司50.55亿港元、孙宏斌将自有资金4.5亿美元(约28.7亿)无息借款给融创等。

而雅居乐目前只是以公司口吻,在官宣美债违约后的第二天(5月15日),通过集团官微回应称, “为了债务履约,保交楼、保运营,雅居乐一直积极作为,多措并举加快销售回款和应收债权回收,积极拓展融资,加速盘活大宗资产,同时通过组织优化、降本增效等,最大限度削减支出以实现开源节流。”

此外,雅居乐还介绍,2023年公司在海口、广州、福州、昆明、重庆、成都、郑州、合肥、武汉、南京、天津、济南、石家庄等60个城市的120个项目,累计交付超7.2万户。雅居乐强调称,在市场持续下行,销售不畅的情况下,这些交付数据都是以现金流承压作为代价的。

截至2024年4月,雅居乐各项目组团如期复工率达到98%。

雅居乐在官微中表达“对中国房地产市场保持信心”的同时,也需要做出更多行动让市场对雅居乐保持信心。

易居研究院研究总监严跃进表示,对于债务违约的房企而言,建立与债权人之间的信任显得尤为关键,短期内可以争取更多的时间去应对债务,但恢复足够的流动性才是核心。


已有0人点赞
财经评论(0)
查看评论
 

沟通、交流、进读者群、寻求授权,请加雷达学妹(微信:leidaxuemei),线索、爆料,请发送至邮箱:leidacj@163.com。更多精彩:欢迎扫码关注雷达财经微信: