来源：贝多财经
“公司正在进行一个债务结构的置换，主要把债务的利率优化，还有把期限尽量延长，使得长短债的结构比例更加合理，有利于公司的长远的发展。”
近日，港交所上市房企合景泰富（HK:01813）管理层在2020年度的业绩会上如此表态。据贝多财经了解，这背后是其2020年全年业绩显示，其一至两年到期的债务占比较多。
数据显示，截至2020年末，合景泰富的净负债率为61.7%，较2019年下降13.7个百分点；剔除预收账款的资产负债率为75.1%，2019年则为80.8%。截至2020年末，该集团的总借款规模为778.6亿元。
根据财报，合景泰富来自境内银行及境外债券的债务比例较大，二者占比分别为35%、34%。数据显示，合景泰富一年以内到期的债务占比为32%，其中61%均为境内债券。
增收不增利
财务指标方面，合景泰富2020年度实现收入297.42亿元，同比增长24.23%；归母净利润为66.77亿元，同比下降31.91%。以此来看，合景泰富已经处于“增速不增利”的状态。
值得一提的是，这也是合景泰富近11年来首次出现利润水平下滑的情况，上一次出现同比是在2008年。根据此前财报，合景泰富2008的营收从38.8亿元减少至15.8亿元，净利润从26.8亿元骤降至3.7亿元。
对于2020年再次出现归母净利润下滑，合景泰富在财报中并未披露原因。根据财报，合景泰富的毛利率减少了0.4个百分点至31.5%。这意味着，利润下降与主营业务关联性不大。
按收入结构来看，合景泰富2020年来自物业开发的收入约284.87亿元，同比增长25.2%；物业投资收入约8.01亿元，同比增长27.8%；酒店运营方面的收入同比减少17.9%，约为4.54亿元。
相对而言，合景泰富的酒店运营业务出现了大幅下滑的情况，物业开发及投资均呈现保持增长态势。此外，合景泰富2020年的其他收入及收益净额则同比下降42.9至16.28亿元，2019年这一指标为28.54亿元。
据了解，其他收入主要是利息收入和联合营企业带来的品牌使用费。对于该部分收入，合景泰富在2020年业绩报告中称，“主要与各区多项可出租商业物业有关。”
除了酒店运营业务、其他收入两个指标下滑外，合景泰富来自于联合营企业的利润也出现了大幅减少的情况。2020年，其联合营企业的利润合计比2019年减少了9.6亿元，贡献了21.27亿元。
销售成本大增
支出方面，合景泰富2020年的销售和营销开支为12.22亿元，比2019年增加了2.2亿元；行政开支为15.61亿元，与2019年基本持平。不过，该公司的融资成本同比减少了5亿元。
2020年度，合景泰富的销售成本大幅增加。根据财报，其销售成本由2019年的约164.96亿元，增加23.6%至2020年的约203.83亿元。合景泰富在财报中称，主要由于物业销售的已交付总建筑面积总数增加所致。
运营指标方面，2020年业绩公告显示，合景泰富2020年预售金额约1036亿元，同比增长20.3%，完成了该公司在2017年提出的“三年千亿”计划。2021年，其销售目标为1240亿元，同比增长20%。
按预售金额贡献划分，合景泰富集团在售的130个项目中，36%来自粤港澳大湾区，36%来自长三角区域。管理层称，公司的主要战略集中在珠三角和长三角的布局，这个策略不会改变，也会适当加大中西部的布局的比重。
数据显示，2020年，合景泰富新增项目合计总建筑面积332万平方米，总土地成本共计236亿元，权益建筑面积276万平方米，权益土地成本为194亿元，补充总可售货值约700亿元。
截至2020年末，合景泰富旗下共拥有175个项目，分布于内地及香港共41个城市，拥有土地储备共计权益建筑面积约1663万平方米，总建筑面积约2442万平方米，总可售货值约5300亿元。
合景泰富集团主席孔健岷表示，“展望未来，合景泰富将继续深耕两大区域，布局优质土储，加快推进城市更新步伐。同时，集团将创新求变，拥抱数字化，推动跨业态的全面合作，实现共创、共享、共赢。”
另据了解，合景泰富还在2020年下半年分拆了旗下物管业务“合景悠活”（03913.HK）在港交所上市。2020年度，合景悠活营收15.17亿元，归母净利润为3.5亿元。
