作者 | 伯懿
编辑 | 付影
来源 | 债市观察
今年7月8日，一封《新力地产老板张园林求救信》，将新力地产、新力控股集团（2103.HK）推向风口浪尖。
“求救信”中称，“2019年张园林在推动新力控股集团上市之际遭遇了金融诈骗集团，并因此欠下16亿港元高利贷，至今未能脱离债务危机。”
后续新力地产方面表示，“根本就没发什么求助信。”新力地产还在官方微信公众号上发布声明称，该文件信息内容纯属子虚乌有、恶意中伤，并已就此事向公安机关报案。
没过多久，新力控股集团与新力地产发生商票逾期、“股债双杀”，境内64亿元、境外2.5亿美元债务违约等事件，尽管通过降薪裁员、出售新力控股集团旗下物业公司新力服务、出售项目股权等以缓解债务压力，但债务逾期的影响仍在发酵。
01
接踵而至的债务危机
12月22日晚间，新力控股集团在港交所公告称，一笔2.5亿美元、票息8.5厘的优先无抵押票据将于2022年1月24日到期，公司预计未有充足的资金偿付本金及最后一期利息。若持有人选择根据公募债券的条款及条件加速清偿，公司认为所有公募债券也可能立即到期及应付。
值得注意的是，在此之前新力控股集团已经发生违约。
10月11日，新力控股集团曾发布公告称，一笔发行于2020年10月、规模2.5亿美元、票息9.5%的美元债出现技术性违约，且没有充足财政资源用于偿还即将到期的美元债本息。与此同时，上述逾期已导致该公司2022年1月债券及2022年6月债券发生交叉违约，如果持有人选择根据债券的条款及条件加速清偿，相应债券会立即到期及应付。
新力控股集团债务逾期金额远不止于此。12月20日，该公司首次披露境内债逾期金额63.94亿元，其中也包括本应于2021年9月18日支付的2笔合计3800万元债务利息逾期。
新力地产作为新力控股集团境内主要经营平台（2020年新力地产营业总收入及净利润分别占新力控股集团合并口径的99%、77%），同样深陷债务危机。
新力地产先后将私募债“20新力01”（发行于2020年12月，余额3亿元，本应于2021年12月22日支付利息，将于2023年12月面临回售、2025年12月到期）2021年度利息0.21亿元延期6个月至2022年6月22日前支付完毕、“18新力02”（发行于2018年10月，本应于2021年10月19日到期）到期本息0.36亿元延期3个月至2022年1月18日前支付完毕、以及“21新力03”（发行于2021年7月，余额4.51亿元，本应于2023年7月22日面临回售，2024年7月22日到期）提前摘牌将通过场外兑付。
值得一提的是，解决债务问题的重要一环是流动性缓解，而新力控股集团在公告中明确表示，尚未制定任何具体解决方案。公司已委聘法律顾问及财务顾问，评估公司的资本结构及流动资金，并探讨所有可行的补救解决方案，包括但不限于为所有债权人达成最佳解决方案、加快公司项目进展及出售项目。于12月20日，有关评估仍在进行。
02
“回血”渠道受阻
12月14日，新力控股集团发布11月未经审核的运营数据显示，11月单月销售额同比大幅下降94.32%至8.7亿元，在港股上市房企的11月销售额中处于极低水平；1~11月累计销售额同比下降18.14%至809.3亿元。新力控股集团销售额自8月开始出现下滑，持续3个月降幅超8成。
新力控股集团遇到的麻烦事，最典型的莫过于股票停牌。
9月20日，新力控股集团遭遇了黑天鹅，股价在一天之内最大跌幅超过90%，收盘时下跌超过87%。几个小时之内市值蒸发120亿港元。随后，新力控股集团宣布暂时停牌。
资料来源：Wind
10天后，新力控股集团发布公告承认，此次股价被巨额抛单，直接原因是大股东质押股票被强制平仓，相当于股权直接易主了，背后的根本原因是公司遇到了流动资金的问题。
截至目前，新力控股集团已经停牌3个多月，导致直接融资渠道也受阻。
新力控股集团在公告中表示，根据规定，联交所可将已连续停牌18个月的证券除牌，公司的股票自2021年9月20日下午3时开始停牌，18个月期限将于2023年3月19日届满，但能否成功实施缓解流动资金问题的措施尚不确定。
“920”黑天鹅事件之后，新力控股集团所采取的降薪裁员、出售物业公司新力服务以及出售项目股权引人注目，但这也更好地印证了这家房企陷入了资金困境的事实。
至于裁员方面的消息，据新浪网报道，目前新力控股集团的部分区域确实是在大面积缩减人员，但会由员工自行选择留职或离开。若是继续留职，则将会降薪50%；若是选择离职，则可以有N+1的离职补偿。
资料来源：新浪网
据内部员工称，“由于降薪、裁员，短短几个星期，公司里的人又突然变少了，有些人是找到下家自己就赶紧辞职了，目测人员已经少掉一半。”
与此同时，新力服务招股书自9月初失效之后，没有更新招股书的动作。业内人士对《21世纪经济报道》表示，“新力控股集团大概率要出售物业”、“从物业市场角度看，新力卖物业应该没什么大问题，今年物业公司估值已经见底了。主要看困难能否撑过去”，但至今这笔生意都没有落锤。
值得一提的是，据招股说明书显示，新力服务2020年实现收入10亿元，相比中梁百悦智佳（同为黑马房企的中梁旗下物业公司）2020年的7亿元营收，并不逊色。
此外，知情人士对《21世纪经济报道》透露，新力控股集团长三角地区江苏有项目有在谈出售，全国其他地区已有项目成功出售，正在办理交接手续。珠三角地区的新力工作人员表示，“新力是有项目正在出售中，但仅限于新力自己的项目，若是有合作方参与的项目，则不会被出售”。
当然，这也是房企化解流动性压力的“常规”做法。
“恒大系”通过出售子公司股权、物业板块、“以资抵债”等方式来缓解债务压力，此外许家印更是变卖个人资产或质押股权等方式筹集资金，累计向集团注入超70亿元现金；“花样年系”将控股孙公司——邻里乐控股集团有限公司100%股权被以资抵债转让予碧桂园物业，同时召开持有人会议来延长兑付日；荣盛发展抛出了提供54亿元资产包的出售承诺，同时控股公司也考虑将出售电池子公司。
03
一年内132亿元债务到期
2010年，张园林在南昌成立新力置业，此后10年去追赶千亿的目标，到2020年，新力控股集团合约销售额1137.36亿元，正式晋升千亿房企。
从0到千亿，万科走了26年，碧桂园走了21年，恒大走了15年，融创也花了13年。但新力控股集团只用了10年时间。
新力控股集团光鲜的成绩背后，因激进扩张，导致债务风险逐渐显现。
据半年报显示，截至2021年6月末，新力控股集团总负债为918亿，其中一年内到期的短期债务约132亿元，主要为合同负债和优先票据，而现金及银行结余约为194亿元，短期债务占现金比达68.4%。
值得注意的是，新力控股集团的加权融资成本远超行业平均水平，高达8.7%。根据365财经统计的《2021年上半年上市房企平均融资成本增速榜》，45家上市房企中加权平均融资成本的平均值为6.11%，新力控股高出2.59个百分点。
据Wind统计，目前新力控股集团共存续2只美元债，存续规模4.5美元，均在一年内到期；新力地产存续4只私募债，存续规模10.40亿元；另存续1期ABS项目，余额合计7.27亿元，但因新力地产评级由BBB下调至BB，展望维持负面，该只ABS项目于2021年10月提前终止，但尚未完成清算工作。
面对受阻的“回血”渠道，接下来，张园林还会通过哪些方式解决债务压力？
