作者 | Morse姐
来源 | 摩斯地产（ID：MorseHouse)
3月8日，龙光集团（3380.HK)迎来了如期而至的暴跌，盘中最大跌幅超过15%，收盘跌幅为13.18%。
龙光集团被视为房地产企业中少有的“房坚强”，一直在不懈努力证明公司有能力应对偿债。然而，流动性困局还是来了。
暴跌前一天，龙光集团旗下的全资附属公司深圳市龙光控股有限公司（简称“龙光控股”）发布公告称，自2022年1月中旬开始，受行业整体变化以及境外评级机构下调龙光集团评级等突发事件影响，银行等金融机构放款停滞，公司现金资源受限比例较高，加之遇到还款高峰期，公司短期存在一定偿债压力。
龙光集团创始人纪海鹏半年前依然雄心勃勃地在2021年半年报中展示雄心：“本集团未来将积极把握土地收购机遇，多渠道增加优质土地储备，全面提升项目的产品力，不断增强市场竞争力及渗透率，成为领先的城市综合服务商。”
而今，纪海鹏更迫切的任务是解决流动性问题，让昔日的“优等生”龙光能够活下去。1996年进入地产行业的纪海鹏，这一次能够化险为夷吗？
冰封龙光
这一个冬天，注定是房地产行业最冷的冬天。龙光集团竭力抵御着寒冬，可惜依然一步步被冰封。
2021年，龙光实现权益销售额1402亿元，同比增长16.2%，但没有完成全年20%增长的目标。
看上去，这一个数据比很多房地产企业好，而且龙光“三道红线”一个都没有踩，数据上妥妥地是绿档企业。然而，寒冬持续之下，龙光集团在2022年的销售却受到了重挫。
龙光集团2022年1月实现合约销售额约为90.1亿元，去年同期销售额为160.1亿元，几近腰斩。环比来看，相较于2021年12月130.5亿元的合约销售额，也有大幅度下滑。
去年下半年以来，众多房地产企业在销售承压、流动性匮乏之时，往往对外以组织架构调整为名目进行大裁员。销售承压之时，龙光集团也陷入大裁员传闻中。
然而，谁又愿意承认这样的事呢？3月7日，龙光控股发布的公告中进行了正面澄清，“网传的有关公司存在大规模裁员、管理层变动等的新闻，无事实依据。”龙光控股表示，“公司对组织架构进行了一定的精简及调整。”
这种澄清，对于市场而言有多大作用呢？股价的暴跌，其实也透露出了投资者的极度担忧。
从此前公开的数据上看，龙光集团被誉为“房坚强”和“优等生”并不为过。
根据龙光集团发布的2021年半年报，截至2021年中期，龙光集团账面上的现金及银行存款余额为420.6亿元。与此同时，龙光集团在“三道红线”指标上全为绿档。MORSE姐接触的一些地产企业，对此也艳羡不已。
然而，龙光集团的隐忧却在一点点显露出来。
今年春节前后，裁员传闻之外，市场也传闻龙光集团涉及美元债担保问题。只不过，3月7日龙光控股的公告中明确表示，美元债担保事宜，发行人（龙光控股）不涉及对美元债的担保，龙光集团的担保具体情况及金额以龙光集团经审计的定期报告为准。这一表态，无疑将龙光集团置于火线。此前，有投资者透露，2022年1月21日召开的投资者电话会议中，龙光集团称担保的私募债不超过10亿美元。
龙光集团在传闻中进行抵抗时，评级机构却在行动了。1月28日，标普将龙光“BB”长期主体信用评级及其未到期优先无抵押债券的“BB-”长期债项评级列入负面信用观察名单。标普指出，如果未公布的担保债务得到证实，龙光集团的信用状况和流动性则可能承压。
此后，惠誉更是直接将龙光集团的违约评级从“BB”下调至“BB-”，展望由“稳定”调整为“负面”。
评级机构的行动，迅速让龙光集团陷入了困境。
随后，监管部门以及国际知名投行瑞银的报告，更是将龙光集团放进了冰窟里。
2月22日，广东省证监局就龙光如果通过展期应对境内债务可能产生的影响征询了当地金融机构的意见。
3月1日，瑞银发表报告指出，龙光集团表外债务可能达580亿元至790亿元，即2021年6月底报告净负债的1.23倍至1.67倍，将其评级由“中性”降至“沽售”，目标价由5.8港元下调至1.8港元。
瑞银的报告中认为，城市更新业务是龙光表外债务庞大的原因，因为它是一项资产周转缓慢的业务。自2016年以来，该公司可能在城市更新项目上至少投资了530亿元。MORSE姐也注意到，去年以来爆雷的不少总部位于广东的房地产企业，都曾大力推进城市更新业务。
钱大量的套在城市更新业务上，龙光集团及附属公司龙光控股新的融资也受到评级下调等原因停滞。龙光控股坦言，2022年1月中旬开始，因龙光集团被下调评级，银行等金融机构放款停滞，公司的现金资源受限比例较高，加之遇到还款高峰期，公司短期存在一定的偿债压力。
其实，龙光集团此前也拼命与时间赛跑，在去年底和今年1月抓紧融资。
2021年12月27日，龙光控股向合格投资者成功发行6.65亿元资产支持证券CMBS，年利率为5.2%。
短短一个月内已再次发债。今年1月27日，龙光集团发布公告称，成功发行于2026年到期的19.5亿港元可转换公司债券，年利率6.95%。
然而，评级下调和爆雷后，要想再融资可就难如登天。剩下的路，主要有两条：节约开支和变卖家当。
龙光控股给投资者披露了节约工程开支的情况，其在建工程量从最高2600万平方米缩减到1700万平方米。变卖家当方面，自2022年1月起，龙光控股积极与国企、金融机构进行对接，已开展资产盘活处置工作。
龙光集团也在策动旗下公司进行资产出售。龙光集团旗下的龙光物业一连将龙光实业、龙光装修管理、龙创智慧、龙甄物业和龙尊物业5家公司转让给合裕实业。
这几家公司均是由持股100%减至持股10%，新增的合裕实业持股比例增至90%。
瑞银还认为，该公司可能会出售其城市更新项目、高利润项目，如惠州龙光城项目、香港及新加坡物业资产。
除了自身努力外，龙光控股还将希望寄托在有关部门。龙光控股表示，将积极沟通监管机构和金融机构，盘活预售监管户资金、加快开发贷和按揭贷款的审批和放款，力争在2022年上半年取得实质性进展，回笼资金改善流动性。
蹊跷的平台
这些年，不少房地产公司都学会“腾挪术”，利用神秘的投资平台为旗下项目提供“出入表”的腾挪空间。
深圳市顺悦投资有限公司（简称“顺悦投资”）成立于2017年7月14日，法定代表人为陈璜。
顺悦投资由自然人陈璜和林东山各持股95%和5%，目前对外投资了深圳市斯普建筑材料有限公司、深圳市宏诚投资有限公司（简称“宏诚投资”）等12家公司。除了宏诚投资之外，其余11家均系建筑材料公司。从公司名字和布局来看，这更像一个不大不小的建筑材料集团。
然而，层层穿透后，谜底就揭开了。
宏诚投资系顺悦投资100%持股，法定代表人依然是陈璜，注册资本为1000万元。目前工商查询系统显示，该公司投资设立了84家公司。穿透股权关系后，出现了数十家龙光系公司的身影，包括南宁市龙光骏鑫房地产开发有限公司、苏州市龙光骏盈房地产有限公司等。
MORSE姐筛查发现，其中20多家公司穿透股权关系后，宏诚投资持股比例为50%，龙光系公司持股50%。如深圳市创景投资有限公司股东为宏诚投资和深圳市鼎铭实业有限公司。深圳市鼎铭实业有限公司由深圳市龙光房地产有限公司100%持股，深圳市龙光房地产有限公司由深圳市龙光传媒策划有限公司100%持股。进一步穿透后，深圳市龙光传媒策划有限公司则由深圳市龙光控股有限公司100%持股。这样的层层关系，也可以看出龙光系在布局中煞费苦心。
宏诚投资旗下有40多家公司，穿透股权关系后则是宏诚投资持股比例为49%，龙光系公司持股51%。
陈璜还持有2018年1月在江西吉安万安县注册设立的万安顺明企业管理服务中心（有限合伙）90%股权。这家有限合伙公司又投资了深圳市明谦投资有限公司（简称“明谦投资”）、深圳市乐艺投资有限公司（简称“乐艺投资”）、深圳市品润投资有限公司（简称“品润投资”）3家公司。这些公司将陆续与龙光系“会师”。其中，乐艺投资持有肇庆市龙光骏驰房地产有限公司50%股权，深圳市龙光房地产有限公司持有另外50%股权。品润投资则投资了佛山市三水区龙光骏驰房地产有限公司。
明谦投资设立了深圳市朗奥投资有限公司（简称“朗奥投资”），朗奥投资持有佛山市龙光骏绅房地产有限公司50%股权。
这些平台公司，随着龙光集团问题凸显后，陆续被媒体披露。其背后的故事，或许需要监管部门进一步挖掘。
房地产企业在项目开发上往往通过信托、资管、合作方出资、私募股权、银行过桥等渠道筹集资金。一家总部位于深圳的银行也被指称为龙光的大金主。
3月7日，龙光控股在公告中针对网传的“平安信托事项”进行了说明，解释这是为公司的附属子公司向平安信托申请的一笔附抵押融资，目前融资余额为11.8 亿元，双方仍在按照合同相关条款和双方约定推进中。
与不少房地企业创始人的经历相似，纪海鹏在创办龙光前也通过搞建筑业务积累了人生第一桶金。
1996年，其介入房地产业之后，不断拓展疆土。2013年，龙光集团在香港上市，从而开始了争夺地王的高光时刻。
此外，纪海鹏还精准地发现了城市更新的大赛道机会。2020年末，龙光集团城市更新业务布局11个城市，货值超过7100亿元，其中95%位于粤港澳大湾区核心城市。
然而，房地产企业的融资环境逐步收紧后，龙光集团也慢慢蒙上了阴影。
龙光集团提出要“创美好生活，筑长青基业”。现在的情形下，龙光人或许才真正体会到筑长青基业不易。只不过，纪海鹏已经没有退路，只能竭力解局。
