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房企“化债”进行时,部分债务延期5年以上

2022/10/21 10:16:57 0人评论 582 次

以时间换空间的“化债”之路,是投资人与房企的唯一选择吗?

作者 | 蒲肃

来源 | 债市观察

从2021年开始,房地产行业开始出现集中性债务违约,而进入2022年,则成为房企集中“化债”的元年,从今年开始,多家房企正在和债权人协商,将单笔或整体债务向未来数年延长,以待行业和公司自身恢复正常运营状态。

据不完全统计,2021年至今已有37家房企出现实质性债务违约,受限于不同房企的债务清算进度,当下出险房企实际违约债务总额并没有完整的统计数据。

从房企公告来看,目前只有华夏幸福基业、富力地产、阳光城、蓝光发展等少数房企公布过违约债务总额,其中以人民币计算的累计违约规模超过1966亿元,以美元计算的违约规模超过365.85亿美元,两者合计违约债务规模约合人民币4609.63亿元,这仅仅是十几家房企公布的部分违约债务额度。

01

“化债”进度条大比拼

多家房企表示,公司目前最重要的工作,除了“保交楼”之外,就是“化债”。但由于“化债”工作需要对接境内外不同的债权人需求,涉及银行贷款、理财基金、信托融资、境内外信用债、商票等多种债务形式,“化债工程”注定道阻且长。

其中境外债务重组复杂程度更高,推进过程也更为曲折,已经公布或有境外债务重组消息的房企仅有富力地产(2777.HK)、花样年控股(1777.HK)、龙光集团(3380.HK)等,而更多房企至今仍未公布境外债务重组方案。

到目前为止,包括华夏幸福(600340.SH)、富力地产、中国奥园(3883.HK)、龙光集团、当代置业(1107.HK)等房企已公布或敲定债务重组方案,但基本以境内债务重组为主。

2021年2月,华夏幸福首次公告债务违约,当年9月发布《债务重组计划》,对总额2192亿元金融债务按照“兑、抵、接”等清偿方式分批安排偿还,并在2021年11月获得通过。

从去年9月公布债务重组计划到今年9月,华夏幸福在1年中完成了1250.84亿元债务的重组,相应减免债务利息、豁免罚息金额共计111.69亿元,目前累计违约金额约592.01 亿元。

去年10月美元票据违约后,当代置业在今年3月与大多数债权人完成重组支持协议签订,债务重组计划于6月末获债权人批准,7月初获开曼群岛大法院认许。

今年7月,佳兆业集团(1638.HK)公告称,已与若干境内金融机构订立安排延长其若干现有借款的期限,并计划10月后公布境外债务重组计划。

而花样年中国自2021年10月以来,已经有5笔境内债通过展期,累计展期48.98亿元,利息累计展期4.3亿元,总计53.28亿元。

今年8月,有消息称花样年控股向债权人提交了境外债务重组方案,但要求最高减免本金60%以上的债务,并将剩余的部分换成公司股权。这是目前已知房企重组债务中最“硬气”的重组方案,只是不知道“底气”何来?

最新的重组消息来自中国奥园,10月12日奥园集团公告称,于2022年9月30日,其已与若干境内金融机构订立安排延长本金逾230亿元现有境内融资安排的期限,另有其他境内融资安排展期工作已进入与境内债权人的协商阶段。

从时间进度上看,从官宣债务违约到推出重组方案或阶段性重组成果,当代置业用了5个月,华夏幸福用了7个月,佳兆业集团用了8个月,中国奥园用了11个月......

而龙光集团似乎早有准备,在今年8月7日官宣5只美元债利息违约后,仅过了半个月,即8月23日,便公告称完成境内12笔公开市场债券的展期工作,并表示一笔境外贷款签署了展期协定。

02

重组计划与债务都在延期

有人快速反应,也有人悬而未决。

去年12月,中国恒大(3333.HK)美元债实质违约,随后启动债务重组进程,但重组方案一再推迟。中国恒大先是在债权人会议上表示,计划在今年7月底前公布境外债务重组初步方案;但7月底又表示推迟到9月,而9月又推迟到今年年内,目前尚无具体日期。

上述当代置业重组方案虽然已获通过,但生效日期已经连续8次推迟,最初生效日期为7月5日,当前预计生效日期为11月4日。

其他房企如融创中国、世茂集团(0813.HK)等对于境外债务重组方案,也没有明确的日期,和恒大类似,融创中国计划在今年年底前公布最终债务重组方案条款。

此外有消息称,世茂集团在今年8月提交了一份债务重组草案给投资人,提议将其离岸债务延长3-8年归还。

这也是目前重组债务中,年限最长的一份方案。在境外债务延长年限上,各家房企略有不同,但相较而言,延后年限都在增加。

据了解,今年7月宣布完成10只美元债展期的富力地产,债务整体展期年限为3~4年,10只原本分别在2022年、2023年、2024年到期的票据,在同意征求通过后,成功合并置换为三笔票利均为6.5%(或首18个月7.5% PIK票息率)的票据,分别将于2025年、2027年、2028年到期。

而9月8日市场消息称,龙光集团向部分债权人推介重组逾60亿美元离岸债务的提议草案,包括公共债券、私人票据和一些银团贷款,计划分批在未来5-7年内偿付。

其中最迟的是一笔2028年到期的4.5%优先票据。根据上述消息,若方案通过,这笔美元债有可能推迟到2033年到期,也就是10年以后才偿付完毕。

相对而言,境内债务展期多为1年到2年,如金科股份(000656.SZ)在今年5月,宣布将“20金科03”债券展期12个月;奥园集团也对旗下多只公司债进行为期1年的展期偿付计划。

业内人士分析指出,相比较而言,境外债务多以交换要约形式获得重组,境内债务则以展期为主,交换要约的条件更多,包括提高票面利率、贴现奖励等,而展期则主要以追加延长期限利息为主,这也导致境外债务重组的难度大于境内债务。

此外,境外债务延长也意味着房企对现金流回稳所需的时间更为谨慎,“行业恢复需要一个缓慢的时间”已经成为共识,但具体多久并没有人能掐算得知,尽可能延长债务到期时间,才能最大程度确保公司现金流安全。


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