雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海
3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司（下称“万达商业”）发布通告称，万达商业将撤回A股IPO申请，谋求轻资产重组后尽快在海内外上市。至此，万达商业谋划5年回A之旅正式折戟。
对于终止原因，万达商业称，基于对自身战略的研判，决定对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。因此本公司决定，撤回万达商业A股IPO申请。
对于万达商业IPO终止，地产行业人士并不意外。因为自2007年以来，地产公司通过IPO登陆A股寥寥。事实上，随着地产行业调控日趋深入，“房住不炒”已成为国家地产政策总基调，即便是去年遭受疫情影响、经济下行压力增加，调控仍未放松。
值得一提的是，今年3月2日，胡润研究院发布了《2021胡润全球富豪榜》中国富豪排行榜中，整体排名大幅下滑房地产大佬无一挺进前十。这是榜单发布以来，首次出现房地产企业家没有进入中国前十的情况。
雷达财经注意到，一些曾辉煌一时的地产公司，如泛海、泰禾、华夏幸福已陷入困境。意识到形势不利，地产界近些年一直在探索多元化转型，从养猪、教育、康养到新能源造车。但对大多数规模房企而言，转型之路依然不明晰，既没有壮大营收，也没有吹起估值“泡沫”。
万达、海航折戟海外市场
“房地产是周期之母，十次危机九次地产。”任泽平曾表示。
对于地产行业，监管层也非常关注。我国房地产最新一轮政策收紧周期始于2016年。
最先感受到寒意的是出海凶猛的万达、海航和安邦等。
2014年达沃斯，还是首富的王健林是时任英国首相卡梅伦的座上宾。
“对于做生意而言，美国是一个很好的地方，但却不够开放。欧盟更加开放，但是，英国则是最开放的。”论坛上，王健林携手卡梅伦宣布，万达将投资20亿至30亿英镑用于在英国开发文化旅游商业综合项目。
一年前，万达曾斥资10.2亿英镑进入英国。其中3.2亿英镑用来并购英国圣汐游艇公司91.8%股份，另外7亿英镑计划投资在伦敦核心区建设超五星级万达酒店。
同时，王健林还花8000万英镑在伦敦的“富人街”肯辛顿宫花园15A处买了一处豪宅，和切尔西老板阿布、挪威大使馆做起来邻居。
据媒体统计，万达最多投资英国40亿英镑（超过400亿人民币）。
英国只是王健林海外布局的冰山一角，据澎湃新闻统计，自2012年26亿美金收购院线AMC开始，万达在海外的投资总额高达2451亿元人民币。
2017年3月份，万达被爆收购美国电视领域资产DCP集团失败。不久，王健林在接受英国《金融时报》采访时对此进行了首次回应，王健林表示：“两边的政策都发生了变化，所以我们就放弃了这次收购。两个国家的有关政策都发生变化，美国也有人不同意我们收购，中国这边的一些有关的政策也有变化。”
对中国企业海外投资一事，前央行行长周小川曾对记者表示，有些企业对外投资和产业政策不符合，比如俱乐部和娱乐等，对中国没什么太大好处，在国外引起了抱怨，对此进行一定指导是有必要的。
王健林辩称，万达完全可以在海外自己融资解决，只是不愿意成为一个不守规矩的公司。
但万达并没能自己解决。2017年6月22日上午，万达系突然遭遇股债双杀，其中万达电影逼近跌停，市值缩水超60亿元。此外，15万达01、15万达02、16万达01等债券均下跌约2%。
据了解，事情起因是银监会要求各家银行排查包括万达、海航集团、复星、浙江罗森内里在内数家企业的授信及风险分析，排查对象多是近年来海外投资比较凶猛、在银行业敞口较大的民营企业集团。债务压顶，王健林忍痛割肉，开启“卖卖卖”模式。
2017年7月，万达商业与融创、富力签署三方战略协议，万达商业将77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团，两项交易总金额637.5亿元。外界普遍认为，转让金额过低。
2018年3月1日起施行的《境外投资敏感行业目录（2018年版）》成压死万达海外项目的最后一根稻草。根据规定，限制企业境外投资的行业有房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部、以及在境外设立的无具体实业项目的股权投资基金或投资平台。
随后，万达在海外加大甩卖力度。2020年7月30日，万达酒店发展发布公告称，将以2.7亿美元的价格出售旗下芝加哥地产项目90%的权益。至此，万达的海外投资之旅正式宣告结束。
就在王健林境内外转战腾挪之际，王健领导的海航集团也经历从“起高楼”到“楼塌了”的过程。
2017年2月23日，曼哈顿的犹太人博物馆庆祝盛典举行，时任海航集团董事长的王健受邀出席。在700多位犹太人精英面前，黑石集团创始人史蒂夫•施瓦茨曼将一只装饰着金鸡的水晶碗，小心翼翼地将其放到王健的手中，施瓦茨曼表示：这是“我有生以来所见到的最精致的碗”。
“史蒂夫掌握打开财富宝库之门的钥匙。”王健则回应，他还向现场表示其正在寻求更多的合作机会。“我期待与更多的朋友展开合作，共同把握投资的机会。”
施瓦茨曼有理由奉承。4个月之前，海航集团从黑石集团手中以65亿美元价格购买了25%的希尔顿酒店股份；以及完成从黑石手中购得泰升集团66%股权的重磅交易。
这是海航海外狂飙的一个缩影。据观点地产新媒体，自2015年以来，海航通过举债完成了总额逾400亿美元的收购交易。其中，海航在全球拥有的商业地产价值约140亿美元。
海航全球购买的资产价格并不便宜，更重要的是，与万达、复星等不同，在2017年国家对出海投资整顿以来，海航并没有及时收缩止步，还在持续地扩张，最终走上不归路。
在自救3年之后，2021年1月29日，海航集团宣告破产重整。
泛海、华夏幸福相继“渡劫”
融资新规“三道红线”的出台，目的是遏制房企不断增长的杠杆规模，进一步实现经济与楼市切割，避免房地产贷款挤占实体经济信贷。
随着政策落地，对于高负债的地产企业，其进一步融资空间被锁死，稍有不慎轻则发生流动性危机，重则直接“暴雷”。
“泛海系”卢志强，其旗下的泛海控股，因2020年预亏超30亿元收关注函。
2月10日，泛海控股回复深交所的公告中，间接认可了旗下民生信托“至信516” 号、“至信681”号、“至信828”号等集合资金信托计划出现延期的传闻。
公告称，至信681已清算并分配完毕，至信516和至信828均处于择机处置阶段，后来者规模合计13.81亿元。
泛海控股曾是一家老牌地产公司，自2014年起转型金融控股公司。2020年1月被证监会核准行业分类由房地产“换道”为金融业，半年报显示其金融业务收入已接近95%。
除了民生信托风险项目引发的公允价值损失，海外项目是泛海控股业绩“暴雷”的另一因素。其中，位于美国洛杉矶的泛海广场项目、印度尼西亚电力项目，需要计提资产减值准备的金额约人民币10亿元-12亿元之间。
另外2020年高达34亿元的利息支出和11亿元汇兑损失，也给业绩造成巨大压力。汇兑损失主要是由于境内公司的美元资产，以及境外公司的人民币负债，因年内汇率波动而产生的汇兑差额。
大额的财务费用支出背后是高负债。2020年三季报显示，泛海控股的总负债高达1444.50亿元，资产负债率为79.06%，短期偿债资金缺口61.7亿。
为解决债务问题，泛海不惜出售其核心金融资产。1月20日，泛海控股公告称，拟以23.64亿元转让民生证券约13.49%股份，转让完成后，公司对民生证券持股降至约31.03%。
目前，卢志强这位从建筑行业起家、房地产发家的富豪，继续去地产化。2021年1月5日，泛海控股公告显示，公司以30.658亿元的价格向绿城出售了武汉中央商务区宗地20地块。这是继出售北京、上海项目及美国旧金山资产后，泛海控股再度出售旗下地产项目。
但卢志强青睐的金融业务，赚钱能力却有限。2020上半年，泛海控股信托业务板块、保险业务板块毛利率均下降，信托下降至41.22%，保险仅有0.72%。
业内人士分析，想摆脱债务困境，卢志强恐怕还要出售更多的资产。
“错判形势，愿赌服输”的王文学，也正在带领华夏幸福走上“渡劫”之路。
今年2月1日晚间，华夏幸福发布公告称，公司发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元，年内需偿还债务达千亿，但公司的可动用资金仅为8亿元。
导致这一局面的原因在于，受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，自去年第四季度至今，到期需偿还融资本息金额559亿元，剔除主要股东支持后的融资净现金流-371亿元，公司流动性出现阶段性紧张。
根据华夏幸福董事长王文学的总结，危机归结为：错误研判了环京的房地产形势，投资过于集中；新拓区域尚在培育中，效果不及预期；前期扩张激进，管理不够精细；多轮疫情冲击使经营困境雪上加霜。
抛开外部因素，华夏幸福自身经营问题不容忽视，这其中，环京受限致使其地产销售额4年减少1000亿元，严重影响了资金正常流转。
逼上悬崖的王文学恳求债权人给予“时间”，他决定“先不还钱、保证有序经营”。河北政府、相关监管部门已经出手“抢救”华夏幸福，但未来仍然面临变数。
面对员工，王文学说，困难时期大家可以选择离开，都是理性的人，都要养家糊口。当然，他也希望“每个兄弟，应该讲点义气”，留下来帮帮他帮帮公司。
在外界眼中，向债主恳求时间、向社会及员工恳求帮助，曾经以485亿元身家荣登河北省首富宝座的王文学，已没有了往日的雄心和骨气。
3月23日，流动性已经相当紧张的华夏幸福公告，受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，华夏幸福及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务形式的债务本息金额129.83亿元，其中包括应于2021年3月24日偿还的债务32.23亿元。华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计323.84亿元，目前该公司正在与上述逾期涉及的金融机构积极协调展期相关事宜。
泰禾、福晟被迫债务重组
闽系房企一向被外界贴上“激进”的标签。
“潘伟明下落不明。”有关福晟集团董事长的司法文件中这样描述。起家于福建的福晟集团，因其过去三年规模迅速冲进千亿，被业内称为“闽系黑马”。
将“控制欲望和敬畏市场”挂在嘴边的潘伟明，却在规模化扩张上一路狂奔。2017年，福晟集团新增货值达3199.4亿元，位列全国第7名。但高价拓储和“短债长投”，祸根也就此埋下。
“房住不炒”的背景下，福晟所持巨额资产面临去化困难，原本紧张的流动性快速恶化。去年1月份，福晟集团宣布拿出1000亿元可售资源、3000-4000亿元旧改货值等，和世茂集团组建“世贸福晟”合作平台。
也就是在这次“世纪大并购”后，潘伟明“下落不明”。
潘伟明去哪了尚未知，福晟集团的债务问题并没有因世茂的入局而改善，法律诉讼、项目延期、项目方“抢公章”、员工跟投债务未解等负面消息接二连三。
2月9日，潘伟明等人收到证监会警示函，指出截至检查结束日，福晟未就6笔金额达到或超过1000万元的重大债务逾期违约履行临时信息披露义务，也未在公司债券2019年年度报告中披露；未在“20福晟01”和“20福晟02”募集说明书中披露2笔金额超过1000万元的债务逾期违约信息。
据2019年年报，福晟集团总资产为913.95亿元，总负债706.63亿元；净资产207.32亿元，资产负债率77.32%，剔除预收款后的资产负债率68%，净负债率131%。
近日，福晟集团被限制高消费，关联对象为潘伟明，案号为（2020）粤01执5455号。
和福晟一样，同样是闽系房企，泰禾集团的资金链危机因其体量过大引人注目。
2020年7月31日，泰禾与万科签订协议，万科拟以24.3亿元入股泰禾，并持有19.9%的股份。不过，有报道称，战投万科的条件很严苛：泰禾要与债权人谈判，且万科不兜底债务。
万科总裁祝九胜提出了一个忠告：“要么集体沉船，要么集体上岸。”
泰禾创始人黄其森对规模抱有执念，2013年销售额仅过100亿，此后开启全国扩张，到2017年时销售超过了1000亿元。同时伴随疯狂的拿地，泰禾集团长期处于“高负债、高杠杆、高担保”的“三高”状态。
2019年，泰禾集团业绩急转直下，当年营业收入下滑至236.21亿元，净利润仅4.66亿元。但这不是泰禾最糟糕的时刻，2020年前三季度，泰禾集团收入仅3.44亿元，同比下跌94.85%。且预计2020年归属于上市公司股东的净利润亏损41.7亿元至55.2亿元，而2019年同期则盈利4.66亿元。
2月9日，泰禾集团对此前深交所的《关注函》回复显示，2020年该公司仅有零星项目交付结转收入，大部分项目因流动性紧张而施工停滞。
截至2020年底，公司逾期借款本息约466亿元，其中已到期未归还借款金额为398.5亿元，尚未支付的利息为67.48亿元；截至2021年 1月4日，公司涉及诉讼、仲裁事项共计三百余起，涉及金额超过70亿元。
目前，引战、自救近一年的泰禾集团，也陆续迎来了债务重组、引进战投、项目复工等多个方面的实质性进展消息。近几个月来，泰禾集团陆续与兴业银行、长城资管、东方资产、华融资产达成债务重组协议，集团债务重组取得阶段性进展。
泰禾最终能否自救成功，目前仍需要时间去观察。
恒大、宝能造车谋求新发展
截至3月24日收盘，恒大汽车市值为5196亿港元，是中国恒大市值的2倍多。
当然看好新能源汽车的，不只恒大一家。
被媒体质疑借造车之名玩土地游戏之嫌的宝能，在去年7月推出了首款车型“观致7”。据悉，观致7在开启预售两个月后，销量突破5000辆。但相对其千亿元投资、450万平方米的新能源汽车生产基地，这个销量并不出彩。
而其他曾追逐这个风口的房企，许多进展并不顺利。
绿地控股曾15.5亿元了投资了润东汽车集团，不到一年时间就基于“战略考虑”出售了股份。
富力集团也曾谋划进入新能源汽车行业，联手华泰汽车，计划围绕新能源汽车、智能网联、无人驾驶等领域开展合作，一个月后计划就搁浅。王健林联合董明珠、京东入股的银隆汽车，成了被执行人，股权遭拍卖。
华夏幸福曾谋求发行A股股份的方式购买朗森汽车产业园开发有限公司(下称“朗森”)持有的天津玉汉尧石墨烯储能材料科技有限公司(下称“天津玉汉尧”)33.34%股权。
这家经营包括石墨烯电池材料的公司，曾在王文学控制的公司倒手数次。2018年，王文学实控的玉龙股份斥资近7.9亿元收购天津玉汉尧33.34%股权，不过，玉龙股份最终脱手了陷入亏损的天津玉汉尧，接盘方为华夏幸福合作伙伴朗森。
更早之前，王文学个人出资3.3亿元收购了合众新能源（哪吒汽车）53.4%的股份，并出任董事长。不过在2018年底，王文学又悄然卸下哪吒汽车法人。
但华夏幸福在新能源汽车电池领域仍有动作。去年7月份，总投资135亿元的欣旺达动力电池项目在华夏幸福南京溧水产业新城正式实现量产。去年11月，华夏幸福为南京溧水导入龙电华鑫锂电铜箔项目。
除了转型新能源汽车，养猪也是地产转型的一个方向。今年3月初，万科养猪已经进入角色的消息被多家媒体报道。这家老牌房企，在2019年12月首次收购山东知名农牧业集团环山集团部分股权后，再度拟于数月内完成全资收购。但万科养猪尚未取得实质性收益。
对于众多地产大佬的后续命运，雷达财经将继续关注。
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