作者 | 蒲肃
来源 | 债市观察
因涉嫌行贿美国前任官员，广州富力地产（2777.HK）联合创始人、联席董事长张力被美国司法部门通缉，于11月30日被英国伦敦警方逮捕。这距离富力地产完成境内债重组才20天，可谓命途多舛。
12月12日，境外法官批准张力以1500万英镑（折合人民币约1.29亿元）保释，但对他实施24小时宵禁。美国司法部门要求引渡张力，而富力方面表示反对，“正针对此错误指控采取法律行动”。
来源：富力集团官网
香港业内人士分析认为，张力被保释后暂时还不能回国，要等待有关引渡法案的审理。
该案件中，张力个人海外公司的运作以一种不太光明的形象首次进入大众视野。而正着力恢复正常运转的富力地产，则因此增加了一丝不确定性。不过富力的“双老板制”让张力被监控后，还有同为创始人的李思廉主持大局，如何度过这段时期，也要看这两位资深战友的合作了。
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“涉嫌行贿”，牵出旧金山豪宅项目
有消息称，张力目前被监视居住于伦敦塔（London Tower）公寓43层，并布置了监控摄像头。
针对媒体报道一事，富力集团12月12日晚间在官微发布声明称，“张力先生因在中国宴请美国旧金山前公共事业部主管及为其提供酒店住宿而被指控涉嫌行贿，我方正针对此错误指控采取法律行动。”
上述消息传出后，富力地产12月13日开盘股价跌幅超10%，中午跌幅扩大至13%，最终收盘价2.15港元/股，跌幅11.52%。
富力集团12月13日发出的公告显示，对于张力的保释并没有提供任何保证金，而上述案件牵连的房地产公司为Z&L Properties Inc.，这家公司由张力及其关联方拥有，富力集团称在Z&L Properties Inc.中并无权益。
来源：Z&L Properties Inc.官网
虽然富力方面表示，张力仅为美国前任官员提供酒店住宿而被指控，但综合媒体消息显示，案件中牵扯的事件并不只此一件。
相关媒体曾报道，张力涉嫌行贿的官员曾帮助张力在旧金山获得价值数百万美元的大型混合用途项目，该项目或是Z&L Properties拥有的位于旧金山的555 Fulton。
美国加州北区法院则指控张力涉嫌参与在2015年至2020年间，通过回扣等手段贿赂美国公职人员，获得旧金山建筑项目许可。
公开资料显示，2014年~2015年间，Z&L Properties曾大手笔在美国购买资产，而位于旧金山海斯谷的高端住宅项目555 Fulton（直译为“富尔顿555”）即为其中之一。
来源：Z&L Properties Inc.官网；555 Fulton示意图
Z&L Properties官网介绍称，富尔顿555是一个豪华中层公寓，面积约23.53万平方英尺，所在的海斯谷是旧金山的热门社区之一。海斯谷社区以其独一无二的精品店和独特的餐厅而闻名，富尔顿555为社区提供了一个重要的补充，即位于底层的商业街区，其他便利设施包括私人会议空间、屋顶露台、休息室、遛狗公园、和自行车工作站等。
张力拥有的Z&L Properties在官网表示，公司致力于成为加州最重要的共管公寓开发商，目前公司项目价值超20亿美元。
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张力身家24亿美元，境内资产为主要财富
汇生国际投资总裁黄立冲表示，按照程序，接下来张力的案件应该在英国进行引渡与反引渡的审理环节。
黄立冲分析认为，“类似这种案件，被保释的人暂时还不能回国，其个人护照会被法庭扣押。从法律层面看，个人对公司应该可以正常管理，不会受到太多阻碍，张力依然有权投票。”
金诉律师事务所王律师也表示，如涉案人的公司不涉及案件，仍可以正常管理公司。
富力地产是张力联手香港富商李思廉，于1994年一起在广州创办，如今已是华南地产圈代表房企之一，曾被称为“华南五虎房企”之一。
来源：富力集团官网
张力作为富力集团创办人，身兼联席董事长、执行董事兼行政总裁数职，执行董事会所采纳的所有业务政策、策略、目标及计划，主要负责购地、工程开发、成本控制及公司运作管理。目前，张力持有富力集团10.42亿股份，持股比例27.77%，为富力地产第二大股东。
2022年，张力以190亿元财富位列《2022衡昌烧坊·胡润百富榜》第296位，以24亿美元财富位列《2022年福布斯全球亿万富豪榜》第1292位。
据企查查数据显示，张力在国内共关联公司25家，涉及领域广泛，从地产开发、投资、环保、矿业，到酒店、教育、医疗以及足球俱乐部都有对应股份。
境外项目上，富力地产在英国伦敦、韩国、马来西亚、澳大利亚、柬埔寨持有的项目累计13个项目，其中12个项目为100%股权所有。
而Z&L Properties作为张力个人在境外的房地产公司，则是首次进入大众视野。
2022福布斯富豪榜显示，张力的主要财富来自富力集团和力量矿业。力量矿业属于“富力系”，旗下拥有多家煤炭企业，而另一家矿业公司——准格尔旗富量矿业有限公司由张力个人100%持股。
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关键人物被控，李思廉能否带富力过关？
此前，富力刚完成了约467亿元境内外债务重组，其中海外资产是富力展期美元债的重要增信措施，处置海外资产也是富力回笼资金的来源之一。
目前，富力正处于恢复销售、处置资产的关键调整时期，富力已经出售了多个海内外项目，接下来的资产处置会不会因为张力被控暂时搁置，还需持续观察。
10月份，富力将旗下英国公司R&F Properties VS (UK) Co., Ltd的全部股权转让给Flow Capital SP II，总代价为1.08亿英镑(约9.7亿港元)。
此外，英国的One Nine Elms项目和马来西亚的公主湾项目，被富力用于10只美元债展期的主要增信资产。同时，富力通过将伦敦Vauxhall Square项目进行反复“明股实债”式的出让，筹集超过1亿英镑资金。
据了解，富力在伦敦的Vauxhall Square项目原计划与相邻的Nine Elms Square项目、伦敦ONE项目三个地块打通，建造“伦敦富力城”综合体，但目前仅限于图纸。
来源：富力地产2022半年度财报；境内外项目一览
境内项目中，富力已经出售了南宁五象新区富雅国际商务大厦A栋、北京富力万达嘉华酒店、上海杨浦区新江湾城板块嘉誉云景项目等多个项目。
张力在英国被控后，同为创始人的李思廉可能要肩负更多的责任，从分工上看，李思廉主要负责制定集团策略的方向,以及负责销售及财务方面的管理工作，和张力分工明确。现在，李思廉最重要的是销售回稳。
从销售情况看，今年下半年至今，富力地产的销售出现明显的下滑态势。
上半年，富力地产每个月的销售额都在40亿元以上，而7月~10月每月的销售额分别为19亿元、24.7亿元、23亿元和20.5亿元，9月~10月已经连续2个月销售环比下滑。
累计来看，今年前10月，富力地产销售额352.2亿元，仅为去年同期的33.91%；销售面积259.92万平米，约为去年同期的32.29%，恢复程度不及行业优质房企水平。
据了解，富力地产拥有土地储备总可售面积约5000万平方米，2021年销售规模逾1200亿元，但出现164.7亿元巨额亏损。2022年上半年净利润续亏68.99亿元。
来源：富力地产2022半年度财报
截至今年6月30日，富力地产总负债约为3064.61亿元，银行借款、境内债券、优先票据及其他借款合计1345.07亿元，而现金总额（包括受限制现金）为153.20亿元，到期未偿还的银行及其他借款约144.66亿元。
面对企业亏损和巨额债务，富力地产目前已经引入招商局蛇口（001979.SZ）等战略投资，在旧改领域共同开发，未来能否改变公司局势，仍有待市场考验。
