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又一家区域龙头房企美元债违约,曾斥资百亿拿地、如今用回款融资

2022/12/27 10:02:50 0人评论 2235 次

昔日的云南龙头房企如今也只好先保交付,再择良辰吉日还债了。

作者 | 蒲肃

来源 | 债市观察

又一家昔日区域型龙头房企宣告美元债违约。

12月26日,香港俊发地产有限公司(简称“香港俊发”)公告称,无法按期偿付HKJFPC 11 12/24/22。

据WIND数据显示,这笔美元债全称为“力佳环球投资有限公司 11% 优先票据20221224”,简称“俊发地产 11% N20221224”,发行金额1.21亿美元,年利率11%,在2022年12月24日到期,目前属于实质违约状态。

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来源:WIND数据

除了这笔美元债外,香港俊发的实际业务公司俊发集团近年来的债务压力也很大,其一年内到期非流动负债已经高达230多亿元,而期末现金及现金等价物余额仅约24.56亿元。

更严峻的是,俊发集团已经连续3年营收下降,净利润也出现亏损,如何扭转公司下滑态势成为这家云南龙头房企亟需解决的首要问题。

01

美元债违约,还有信托、私募明年到期

针对上述违约美元债,香港俊发表示,由于宏观经济、房地产市场、金融环境等不利因素影响,发行人预计无法偿付到期票据的未偿本金及应付利息。集团一直与债权人沟通,探讨再融资或任何其他可行方案,以寻求解决目前情况的办法。

据了解,香港俊发主要资产为云南省俊发集团有限公司。俊发集团始建于1998年,经过多年发展,已经成为一家总资产突破1500亿元的全国综合性投资集团。

目前,俊发集团的融资结构主要以债券融资、信托融资、应收账款融资和银行授信为主。其中债券融资方面,俊发集团有两只私募债(18俊发01和19俊发01)存续,总额40亿元,分别于2023年3月和2024年10月到期。

其中,“18俊发01”已经展期,逾期利息1.6亿元。

信托融资方面,俊发集团子公司贵阳俊发房地产有限责任公司和云南俊发龙晟房地产开发有限公司分别分别通过万向信托和平安信托融资3.3亿元和9.14亿元,期限2年,目前未到期。

企业预警通数据显示,俊发集团已经有多次股权质押,还曾因信批违规被监管层通报批评。

云南证监局在2022年11月21日通报称,俊发集团“18俊发01”债存在信批违规问题,因为2022年1月25日,俊发集团将所持云南俊发宝云房地产有限公司的股权质押给深圳俊航投资合伙企业(有限合伙),股权价值46.17亿元,该笔股权质押金额超过2021年年末净资产344.61亿元的10%,而俊发集团未予以披露。

以上情形违反了《公司债券发行与交易管理办法》(2021年)第五十四条的规定。俊发集团以及时任董事长李镇廷被云南证监局下发警示函,并要求整改。

应收账款融资方面,俊发集团共有5家子公司进行融资,融资总额约23.95亿元。

其中,云南中豪置业有限责任公司以开发的“澜湾俊园”项目销售收入的应收账款作为抵押,其抵押财产价值约26亿元,抵押融资额约12亿元。此外,云南中豪置业还将名下昆明螺蛳湾国际商贸城C4地块租金收益权向华夏银行股份有限公司昆明金江支行提供质押担保。

值得注意的是,应收账款是开发商重要资金渠道之一,这种“寅吃卯粮”的融资方式一般是在资金流比较紧张的时候才会拿来使用。在楼市上行的年代,房子不愁卖,一般没有太大风险,而现在楼市下行态势明显,项目销售、商场租金收入都大幅缩减,违约风险也会增加。

02

百亿拿地后,营收连年下降

财报显示,截至2022年上半年,俊发集团目前总资产约1534.26亿元,总负债1227.61亿元,资产负债率超80%。

上述负债结构中,流动负债约为1009亿元,占比超出82%,其中一年内到期的非流动负债232.34亿元,而期末现金及现金等价物余额仅约24.56亿元。

需要注意的是,俊发集团在2018年至2021年的流动负债增加较快,几乎每年的流动负债增长规模都在200亿元左右。

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来源:企业预警通

这可能与俊发集团2018年开始执行的新三年战略有关。

据了解,俊发集团曾在2013年提出“五年千亿”的销售计划,但到了2018年只实现全年销售额约550亿元。随后,俊发集团又提出未来三年每年销售复合增长率30%的目标,并在土地市场上展示实力。

2019年7月,俊发集团以总价92亿元包揽昆明新螺蛳湾片区11宗地,若加上公建配套,实际拿地价格将高达126亿元。这一价格刷新了昆明土地拍卖成交总价纪录,成为当时新的全国总价“地王”。

“一战成名”的俊发集团,迎来的是财报上流动负债的快速增长,其中的应付票据及应付账款,以及其他应付款项(包括应付利息)增长尤为明显。比如应付票据及应付账款,就从2018年底的30.68亿元,增长到2021年底的141.24亿元,三年增长了3倍多。

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来源:企业预警通

但目标指向销售增长的俊发集团,营收却在2019年之后出现连续下滑,2019年~2021年的营收分别为234.79亿元、220.44亿元和158.15亿元,净利润则在今年上半年出现18.87亿元的亏损。

面对行业下行,俊发集团也在极力维护公司运营,截至2022年上半年,俊发集团在昆明市交付房源6657套。

俊发集团此前的信用资质比较优质,长期信用评级AA+,在中国地产行业综合排名第48位,位列中房协、中指院2021年城市更新榜TOP5,物业行业排名全国第23位,连续七度蝉联云南非公企业第一。

业务架构上,俊发集团旗下业务涵盖城市更新、地产开发、建筑科技、物业服务、商业运营、酒店长租,拥有四家大型集团及200多个专业公司,员工总数1.2万人,服务60万业主,3万余户商户,新螺蛳湾商业直接就业15万人。

目前,楼市政策利好正在逐步释放,俊发集团需要做的,就是坚守到利好政策惠及自身的那一天。


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