作者 | 蒲肃
来源 | 债市观察
近日，旭辉发布了境外债初步重组方案，该方案尚未与境外债权人讨论，却先引发了境内债权人的担忧，甚至有境内债权人给旭辉写了公开信，呼吁旭辉不要对境内债“躺平”。
旭辉在去年11月宣布，暂停境外债本息支付。作为优质民营房企，旭辉官宣违约引发业内高度关注。但旭辉在后续的时间内，获得多家银行机构战略支持，又让债权人看到部分希望。
也正是看到旭辉得到融资支持，部分债权人对旭辉增加了信心。但眼看境内债付息日期临近，旭辉此时又抛出境外债重组初步方案，债权人开始担心是否会不利境内债的兑付。
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旭辉计划将境外债展期7年，
部分债券存续时间翻倍
3月10日，旭辉控股集团（HK.0884）发布境外债重组的最新进展，并给出了六条关键性条款，包括境外债展期7年、债权人可选择债转股、减少现金支付利息、增信等内容。
来源：企业公告
在境外债重组方案中，展期年限、利息兑付调整直接影响债权人的利益。
与其他房企的展期年限相比，旭辉展期7年的时间并不短，比如之前的华夏幸福基业，整体美元债展期8年，富力地产美元债展期3~4年，绿地展期仅2年。
从旭辉存续的境外债相比，7年的展期年限基本延长了现存续境外债的投资周期，部分境外债的持有时间可能会增加一倍。
这显然会增加投资成本，但在目前楼市的整体情况下，这对债权人已经算是最好的结果了。
旭辉目前共有10只境外债存续，其中2021年发行的票息4.8%的美元债发行年限为7年，其余存续美元债发行年限分别为3年、5年或6年，而2020年票息5.85%的美元债和2022年票息6.95%的外债（港元计）均为3年。
来源：企业预警通
从利息兑付的调整情况看，旭辉明确表示，要减少以现金支付的利息。
旭辉表示，“将利息负担减少至一个可合理承担的数额，以允许本公司恢复至一个长期财务稳定的状况。本公司预期于初期，利息将部分以现金支付，亦可能部分以实物支付。”
根据其他房企重组美元债的经验，一般都会下调原债券的票息。比如华夏幸福基业将重组后的美元债票息下调至2.5%，富力地产将重组的美元债票息调整为6.5%，或首18个月7.5% PIK票息率。
旭辉现存的境外债中，有8只债券为美元债（另外两只境外发行债券以港元和人民币计算），总额33.91亿美元，其中票息最低的只有4.38%，最高6.55%，按原票息计算，每年利息超过2.5亿美元。
截至2022年12月31日，旭辉现金及银行结余总额约为205亿元，而2022年上半年末这一数字约为312亿元，半年减少了107亿元。
旭辉同时还表示，上述绝大部分现金为项目层面的受严格监管的预售现金，旭辉方面将用于确保在建项目的竣工交付。
据了解，旭辉在去年11月1日宣布暂停支付境外债本息，当时境外债务总额（包括银行贷款、优先票据和可换股债券）约68.5亿美元，到期未付的本金和利息总额约4.14亿美元。
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境内债权人发信，呼吁旭辉不要躺平
就在旭辉发布上述境外债初步重组方案的同时，旭辉境内债权人坐不住了，担心旭辉会继续展期境内债。还有境内债权人向旭辉董事长林中发出了一封公开信，呼吁旭辉积极还债、不要“躺平”。
据企业预警通数据，截止最新，旭辉境内债券存量规模128.93亿元，债券9只。
上述旭辉境内债权人在公开信中提到，“自去年 7 月份旭辉还完最后一笔债券之后，10 月份以后开始非标也不太及时还了，11 月份境外债全面躺平，距离今年最近的一笔 5 月底到期的境内债券，足足有 10 个月的时间去筹集资金......可离还债还有好几个月，就传言要开始‘谋划’着展期，境内境外准备全面躺平”。
旭辉境内债权人认为，旭辉去年被认定为“优质民营房企示范生”，是金融16条和“三支箭”以来获益最多的房企之一，债券也应发尽发，配股可转债也都做了，比如去年9月旭辉发行15亿中债增担保债券，去年公司债中票美元可转债等累计发行近60亿元，远超绝大多数房企，不能“一到还钱的时候，就准备两手一摊”。
去年，旭辉确实受到很多政策支持，尤其是大型国有银行的实际支持，极大增加了各方债权人对旭辉的信心。
2022年11月至今年1月份，旭辉先后与中国建设银行、中国邮政储蓄银行、工商银行三家国有银行签订银企战略合作协议；此外，还与光大银行、厦门国际银行等股份制银行，与建银国际等头部金融机构达成战略合作。
根据此前旭辉控股执行董事、CFO杨欣在2021年度业绩媒体发布会上透露的信息，截至2021年末，旭辉在手的授信额度超过2000亿元。
而对于近期得到银行支持的情况，杨欣在接受媒体采访时表示：“越来越多的国有大行站出来，支持民营房企......这些资金到位以后，一定会有力地纾困一些销售难、交付难的项目，并用来支付民工款。”
来源：企业官网
可以看出，旭辉目前对获得的资金最主要的安排还是保交付，去年旭辉交付约9万套住宅，2023年前两个月交付近1万套住宅，3月份预计还要交付1.5万套。
此外，随着国内楼市近期回暖，超80%项目位于国内一二线城市的旭辉，销售情况也在逐步恢复，其2月份销售金额约为78.1亿元，约为去年同期的94%。
旭辉还表示，为进一步改善现金状况，本集团正积极利用并探索在市场好转时出售非核心资产的机会。
最新消息显示，旭辉近日已经签署协议出售石家庄项目剩余股权，并收购广州项目的部分股权。
旭辉表示出售石家庄项目，主要出于调整战略考虑，将房地产开发业务聚焦及深耕在高能级城市，包括广州，“将资源重新调配至未来重点发展区域的项目，并提高该等项目的资金使用及经营决策效率。”
目前，旭辉尚未回复公开信中关于境内债如何处置的内容，不过旭辉将于3月13日兑付公司债“21旭辉01”利息，该只债券发行总额为14.48亿元，期限5年，票面利率4.4%。
另外，今年5月29日，旭辉还有20旭辉01、20旭辉02两只债券到期付息，发行总额31.2亿元。
