作者 | 蒲肃
来源 | 债市观察
受益近期楼市利好政策，多只房企股票价格上涨。7月28日，金地集团（600383.SH）股价上涨9.3%。拉长时间看，从7月18日至7月28日，金地集团股价从6.66元涨至8.46元，累计涨幅已超27%。
作为优质房企之一，金地集团去年和远洋集团、滨江集团等房企一同受到“中债增进公司”发债支持，随后又受到多家银行授信支持，融资环境一度非常宽松。但中国指数研究院数据显示，与去年发债相比，金地集团今年到目前为止还没有进行债券融资。
此外，与股价上涨形成反比的是，金地集团旗下部分债券也在近日出现下跌。7月28日，金地集团有3只债券成交价较上一日出现较大偏离值较大，合计发行规模约55亿元。
数据显示，今年上半年金地集团兑付到期债券超160亿元，兑付信用良好、融资获支持的金地集团为何会出现“股债反差”呢？
01
还债超160亿，1季度资金减少约45亿
债市观察查询到，上述出现较大偏离值的债券分别为“21金地01”偏离值-10.66%，“21金地03”偏离值-11.11%，“21金地MTN001”偏离值-9.45%，
其中，21金地MTN001（102100046）余额15亿元，票息3.88%，将于2024年1月到期，该中票在7月27日就曾出现-10.3%的较大幅度偏离。
WIND数据显示，金地集团2023年初至今，到期债券本金总额达162.6亿元，余额为零，已经偿还。
值得注意的是，上述这些债券兑付，是在没有增发股票、没有新发债券，也没有新发境外债的背景下进行偿还，金地集团已经非常努力的还债了。
但未来的兑付压力仍然不小。
从2023年8月12日至2024年8月12日，金地集团1年内有139.85亿人民币债券和4.8亿美元债到期，合计总额约为174.2亿元。
若展望至2024年底，到期债券还将增加34.15亿元，未来一年半内，金地集团合计到期债券约为208.35亿元。
来源：WIND数据
金地集团上半年的财报还没出，但从一季度来看，现金流并不算太好。
一季度，金地集团营收143.59亿元，同比上涨7.52%，但净利润同比下滑18.89%，约为5.08亿元；经营活动产生的现金流量为亏损45.71亿元，金地集团解释称，主要是联合营企业往来款减少。
从资产负债情况看，金地集团今年1季度末货币资金约为500.42亿元，短期借款23.79亿元，一年内到期非流动负债380.24亿元，合计约404.03亿元，不过上述货币资金并未公开受限资金。
翻阅2022年财报，金地集团彼时表示，公司持有货币资金545.07亿元，其中预售监管资金 77.4 亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有 1.13 倍。
对比来看，其货币资金在1个季度内减少约45亿元，但对有息负债仍保持着微妙的平衡。
截至2022年12月末，金地集团总有息负债规模1152.16亿元，其中银行借款占比为60.84%，公开市场融资占比为38.12%，其他融资占比为1.04%；在期限结构上，长期负债占了全部有息负债比重的64.1%，债务融资加权平均成本为4.53%。
02
百亿拿地和“超长融资”
金地集团未来还债的主要渠道还是销售回款和发债融资，但今年以来，金地集团还没有新发债券，也引起了市场关注。
有业内人士发文认为，“暂时还没展期的企业并不一定比展期的企业优秀很多，只是可能还没到偿债高峰而已。”
不过，金地集团并没有完全停止融资，只是收缩到项目开发贷和运营范畴，且进行了多笔“超长融资”。
债市观察梳理发现，今年上半年金地集团主要是为项目融资进行担保，主要担保项目来自深圳、北京、苏州、西安、大连等城市，累计担保金额约为78.4亿元。
上述担保项目中，北京大兴的金地威新国际中心融资20亿元，北京朝阳区金地中心项目融资31.5亿元，贷款期限均长达18年，而经营性商业项目开发贷的最长期限一般不超过12年；此外，金地集团西安市曲江新区金地广场项目以及苏州项目的融资期限也长达15年。
有业内人士分析认为，金地集团上述超长期贷款或许是开发阶段和运营阶段的合并融资。
去年10月28日，金地集团高级副总裁韦传军于交流会上表示，“从年初到现在，我们整个行业的开发贷规模在收缩，但是银行对我们还是比较支持的。”
据他介绍，金地集团是总对总、统接统贷的融资模式，目前银行贷款全都是信用贷款，没有抵押的，银行贷款总规模大概占总负债的六成。
此外，金地集团在上半年新增土地项目9个，拿地总金额约为105.34亿元，主要分布在太原、上海、南京、杭州、西安等城市。
金地集团对外回复称，今年进一步提高了投资要求：投资项目必须兼顾安全性、流动性。具体来说，在城市选择上，优选基本面强、市场波动趋势向好的一二类城市；项目选择上，要求需求支撑强劲、销售周期短的安全高效项目；在经营层面，项目也要能够实现快开盘、快销售和快回款。
在销售方面，金地集团上半年合计销售额约858.2亿元，同比下降14.70%。值得注意的是，在金地集团4月和5月累计销售额同比小幅上涨后，6月单月销售额再次同比下滑。
从上半年情况看，金地集团暂时放缓了债券融资，更多的利用银行的政策支持，来获得低成本的项目贷款，融资策略偏谨慎。
在楼市没有明显上行的情况下，偏保守的融资策略更安全一些，但前提是保证刚兑压力能解决，这反过来对销售回款的压力就更大。
随着7月底密集利好政策的推出，下半年楼市或许迎来一定反弹，金地集团是否会借机发债，我们持续关注。
