作者 | 蒲肃
来源 | 债市观察
曾被称为“隐形大地主”的平安不动产突然被举报“隐瞒债务违约”，当前正是平安不动产180亿元公司债注册申请的关键期，这次举报对平安不动产来说可谓“当头一棒”。
事关百亿债券发行，平安不动产在举报被公开后第二天及时向媒体回应，“该举报内容不实，平安不动产不存在隐瞒债务违约事宜。”
9月22日，证监会在发给平安不动产的问询函中披露，上述举报内容显示，平安不动产为一笔2.5亿元银行贷款提供流动性支持，该笔贷款中有2亿元逾期，经法院判决，平安不动产承担连带清偿责任，但平安不动产未予清偿。
来源：证监会官网
证监会要求平安不动产对上述事项进行补充说明并披露，同时要求平安不动产180亿元公司债的主承销商、发行人律师进行核查，并对所涉事项是否对平安不动产公开发行公司债券条件造成影响发表明确意见。
证监会要求上述机构在3个月内向深圳证券交易所提交书面回复，如不能按期回复，平安不动产180亿公司债将面临终止审查。
01
事关正荣地产项目2亿贷款逾期，
平安不动产不认赔偿责任
“债市观察”检索发现，平安不动产在今年8月22日有一条被执行人信息，被执行金额约为2.04亿元。
信息显示，平安不动产成为被执行人的案件名称为“平安不动产有限公司、荣璟(郑州)置业发展有限公司、正荣地产控股有限公司被申请执行案件”，执行法院为郑州市中级人民法院，属于首次执行。
来源：企业预警通
检索发现，自2022年6月10日以来，恒丰银行郑州分行作为原告，多次上诉荣璟(郑州)置业发展有限公司（简称“荣璟(郑州)”），双方因为金融借款合同纠纷而开庭的次数多达40次。
据公开信息显示，恒丰银行曾为荣璟(郑州)开发的湖悦澜庭北苑住宅项目提供开发贷，借款额度为2.5亿元，该项目为正荣地产与平安不动产合作开发。
“债市观察”查询发现，湖悦澜庭北苑项目为郑龙湖镇23号地块，位于新郑市龙湖镇祥云路南侧、经一路西侧，土地用途为居住用地。2019年12月16日，正荣地产通过旗下郑州荣鼎置业发展有限公司竞拍获得该地块，成交金额约为4.73亿元。
2019年12月27日，郑州荣鼎置业发展有限公司与正荣地产旗下另一家子公司郑州正庆置业发展有限公司共同出资成立荣璟(郑州)。
随后在2020年4月16日，平安不动产旗下的上海安欢管理咨询有限公司出资4900万元，入股荣璟(郑州)，郑州正庆增资至5100万元，郑州荣鼎退出。
至此，平安不动产的上海安欢与郑州正庆分别持有荣璟(郑州)49%和51%股权。但在随后的开发过程中，项目发生贷款逾期，平安不动产也因此背上了连带赔偿责任。
据“界面新闻”报道，今年7月，河南省高级人民法院终审宣布，支持平安不动产对上述项目2亿余元贷款中的部分债务承担连带清偿责任。
按照股权比例，平安不动产所需承担的借款约1亿元，但平安不动产不认可担保关系，所以拒绝偿还。而根据8月22日的立案信息来看，平安不动产连带赔偿责任追加到约2.04亿元，当然这是平安不动产与荣璟(郑州)、正荣地产所共同承担。
02
同比缩减20亿元，
平安“大地主”会有债务风险吗？
作为平安集团旗下专业的不动产投资及资产管理平台，平安不动产一度被地产媒体称为“隐形的大地主”。在地产行业蓬勃发展之时，曾一度重仓13家房企，包括华夏幸福基业、碧桂园、中国金茂、旭辉控股等多家知名房企都曾有平安不动产的身影，此外还与20家房企有关联。
但在房地产行业出现流动性危机后，平安不动产以及平安集团也受到了业绩冲击和连带亏损，随后为防范风险、维护现金流安全开始减持手中的地产股。
根据中国平安保险(集团)股份有限公司（601318.SH）公告，仍有联营关系的房企还剩下华夏幸福基业、中国金茂和华润置地旗下的广州璟仑房地产开发有限公司，另外与首开、金地有合营公司。
另据平安不动产2023年债券中期公告中显示，公司名下没有对外“担保”额度，这也是平安不动产不认可对正荣项目有担保关系的依据。平安不动产不对外担保，也减少了因为地产行业给自己带来的风险。
对比平安不动产负债结构和现金额度看，目前仍有一定还债压力。
截至2023年上半年，平安不动产短期借款约98.55亿元，同比微增1%；一年内到期的非流动负债约79.9亿元，同比增加28.09%；期末现金及现金等价物余额约为98.75亿元，去年同期则为118.54亿元，同比缩减约20亿元。
目前，平安不动产存续债券14只，存量规模约189.13亿元，一年内到期的债券约为87亿元，而在2023年9月和10月将有两笔合计30亿元的债券到期。
为应对未来到期的债务，平安不动产拟注册180亿公司债券，用于偿还公司到期或赎回的公司债券及其他有息债务。
来源：企业预警通
这180亿公司债已经在7月6日在深交所通过，在8月4日向证监会提交注册，如果没有这次举报，可以说已经“稳稳到手”。
后续，平安不动产是否会因“2亿逾期贷款”纠纷而影响还债计划，还有待观察。
