雷达财经 文 | 李亦辉 编｜深海
3月12日，融创中国（01918.HK）披露了2020年业绩报告。财报显示，2020年公司实现营业收入2305.9亿元人民币，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，同比增长36.9%；合同销售金额5753亿元，行业排名第四位。
业绩全面向好的同时，融创中国坚定不移去杠杆，持续优化资本结构。2020年底，净负债率同比下降76个百分点至96%，非受限现金短债比提升至1.08。按照“三道红线”标准，该两项指标均已恢复到安全区间，融创也由“红档”已降至“黄档”，“降杠杆”取得超预期成果。
早在2019年下半年起，融创中国就提出要主动执行“降杠杆、优化资本结构”更加均衡的发展战略。随着战略深入推进，公司盈利能力不断提升、资本结构持续优化，转入更高质量发展之路，但增长速度不减弱。
营收增长36.2%至2305.9亿元
过去一年，国家对房地产行业坚持“房住不炒”的政策，并出台“三道红线”等融资管理新规。调控收紧的背景下，房地产企业经营分化进一步加剧，头部企业保持业绩弹性，竞争优势凸显。
截至2020年12月31日止的年度业绩显示，2020年，融创中国营业收入进一步上升至2305.9亿元，较去年增长约36.2%；公司毛利约为484亿元，较去年增长约16.9%；公司归母净利润为356.4亿元，较去年增长约36.9%。
2020年，融创中国连同其合营公司及联营公司的合同销售金额约为人民币5752.6亿元，同比增长约3.42%；根据第三方研究机构克而瑞的统计，融创中国2020年销售额排名稳居行业前四。
销售规模业内领先，公司拥有的充足优质土储，则为未来的业绩高增长提供了保障。截至报告期末，融创中国土地储备充足，约78%位于一二线城市，平均土地成本约4270元/平方米。
在对2021年的展望上，融创中国称预计全年可售货源将超过9000亿元，一线城市、二线城市、强三线城市等分别占比10%、68%、22%。
业绩会上，谈及重点城市集中供地新规时，融创中国董事会主席孙宏斌表示，土地“两集中”对行业是好事，在增加土地供应量的同时，市场也更为透明。“对于今年的供地量，大家也都有预期，对于在核心城市有深耕优势、有规模的企业是利好。”
稳健增长的融创获得多家投行力挺。1月11日，花旗出具研报表示，融创中国去年业绩各方面均胜预期，公司核心盈利同比升11.8%至303亿元人民币；派息同比增34%至1.65元人民币，以核心盈利等同25%派息比率，股息率5.5%。该行将融创中国评级为“买入”，认为盈利增长坚实。
3月15日，花旗重申融创中国“买入”评级 ，调高目标价9%至51港元，调升公司今明年盈利预测分别15.5%及21.1%。
去杠杆成效显著
截至报告期末，融创中国现金余额约1326.5亿元，同比增长5.5%；净负债率约96.0%，同比下降约76.3个百分点；非受限现金短债比约1.08，剔除预收款项后的资产负债率约78.3%，同比下降约5.6个百分点。
按照“三道红线”标准，融创中国净负债率与非受限现金短债比已达到规定的“净负债率低于100%；非受限现金短债比高于1”，一年期内迅速降至黄档水平，融创管理层预计2022年将完全符合三道红线。
“‘三道红线’后投资者不用担心负债率了，因为央行替你操心了，融创2年前就开始降负债了，明年我们就能提前达标。”在孙宏斌看来，“三道红线”的出台对房企来说是一件好事，让房地产行业安全了。
值得一提的是，在2020年上半年时，该公司净资产负债率为149%及现金短债比为0.86，这两项指标均未达到监管要求，但公司仅用了半年时间，快速降档满足要求并兼顾成长，展现了强大的执行力。
总体负债规模上，财报数据显示，2020年融创中国资产负债率约为83.9%，比上年下降4.2个百分点；控制借贷规模的同时，不断优化负债结构，长期借款在2020年进一步上升至69.81%，降低了短债的压力。
截至2020年年底，融创有息负债总额为3034.4亿元，较2019年末减少了188.36亿元。其中，一年内到期的有息负债916.07亿元，同比减少441.26亿元。
此外，融创中国也在公开市场审慎拿地，减少现金流出。报告期内，融创新增土地储备约5877万平方米，新增货值约7261亿元。不过，通过公开市场方式获得的土储货值仅占36%，剩余的土储是通过收并购等方式获得的。
融创中国称，自2019年下半年起，公司结合自身发展阶段的要求，主动执行“降杠杆、优化资本结构”更加均衡高质量的发展战略。
报告期内，公司通过加速销售、严控债务规模、优化债务结构、加速竣工结算以及对财务投资标的如金科股份的快速变现等安排，快速地优化了资本结构，从而使得“降杠杆”取得超预期成果。
花旗在最新研报中提到，融创中国公布全年业绩后，在去杠杆及盈利增长方面表现俱佳，债务规模控制良好；由于公司往绩良好，估值又吸引，预期公司股份可获重估。
小摩也看好融创中国的持续减负债，该行研报表示，予融创中国“增持”评级，目标价升至41港元。报告中称，公司2020年业绩在核心净利润、利润率、负债水平及派息等各方面都与市场预期一致，认为公司已由过去的高增长方针成功转变为平稳发展。
“地产+”业务彰显发展活力
地产主业盈利能力提升的同时，融创加大在物业服务、文旅、文化等领域的投资力度，通过多元化服务助力城市建设与发展，并且各项业务均已具规模。
去年11月，融创中国完成物业板块融创服务登陆港交所，上市以来融创服务市值增幅超过90%。根据业绩报，2020年度，融创服务收入46.23亿元，同比增长63.5%；归母净利润6.2亿元，同比增长130%。
除营收和净利润录得高增长外，融创服务的毛利率也稳步提升2.1个百分点至27.6%。公司现金流入充沛，2020年净经营现金流10.24亿元，同比大幅增长45%，在手现金93.79亿元。
文旅方面，在行业普遍面临经营压力的情况下，融创文旅却实现了逆势增长。财报显示，融创文旅板块2020年收入约为38.8亿元，同比增长36%，管理利润约6.27亿元，同比大幅增长311%。
事实上，自从收购万达的文旅项目开始，融创文旅的发展非常迅速，去年全年客流更超1亿人次。借助冬奥会契机，融创文旅重点布局冰雪产业，其打造的IP“融创冰雪”规划18个滑雪场，其中7个滑雪场已开业，目前总接待333万人次。
推出“融创文旅俱乐部”小程序，则是融创文旅数字化、线上化的一次全新尝试。通过小程序将丰富的业态场景聚合起来，形成线上线下打通的“流量聚合平台”，提供“千人千面”的服务体验，以满足客群细分需求。
而基于线上的会员平台，有望让融创文旅在会员圈层、培训、竞技队等更多场景下充分发挥其线下规模级布局优势，携手产业链上下游实现合作共赢。
“文旅是非常好的生意，愿意和我们合作并购的项目也很多。我们要把文旅做得更好，今年的目标会员要从1000万做到1亿，未来将会达到2个亿。”孙宏斌对融创的文旅业务充满信心。
外界预计，目前融创文旅的营收、利润和融创服务规模相当，等融创文旅也登陆资本市场，或许又能给孙宏斌带来一个千亿市值的公司。
野村证券认为，2021年上半年销售增长强劲将成公司短期催化剂，至于长期催化剂则是分拆其文化及旅游业务。
财报显示，融创的文化产业在2020年也取得了长足发展。据官方介绍，融创文化旗下拥有融创影视、乐创文娱、东方影都融创影视产业园、乐融、梦之城文化、Base等业务板块。影视方面，今年春节档，融创文化参投的影片《刺杀小说家》、《熊出没·狂野大陆》，分别收获超10亿、5.75亿的票房。
显然，融创中国经受住了疫情的冲击和融资新规压力，地产主业转向高质量发展“快车道”，“地产+”也呈现出勃勃生机。对于2021年的战略，融创方面表示，将继续以地产开发为核心主业，加速确立更均衡全面的发展态势，成为各方面均好和具备全面竞争优势的头部房企。
有业内人士分析，在“房住不炒”的长效机制下，头部房企已率先转型，其中融创的各项新业务展现出强劲增长势头，公司的行业龙头位置更加稳固，具备长期投资价值。
