投稿
当前位置: 首页 >地产

关于地产信心的答案

2022/11/10 9:22:05 0人评论 6988 次

在这个亟需注入信心的节点上,无力者选择躺平,蓄力者选择下蹲,当然也需要有人继续前行。龙湖接连提前还债或许有“秀肌肉”的成分,而这却也是重树市场、行业信心的必要过程。

11月9日,龙湖集团发布公告,选择提前赎回于2023年到期的3亿美元优先票据,票面利率为3.9%。

在过去10天的时间内,这已是龙湖第三次发布提前偿还债务的公告,在此之前,分别是提前偿还2023年到期的部份银团贷款金额34亿港元,以及提前偿还2023年到期的部分银团贷款51亿港元。再加上3亿美元债,还债金额超100亿港元。 

至此,龙湖已提前偿还了全部2023年到期的海外美元债务。

在过去那个规模至上的年代,海外债曾作为房企腾飞的助推剂,而如今随着流动性日趋紧绷,海外债已成为房企债务违约的导火索。过去一周内,有寻求9支海外债同时展期的国资控股企业,也有选择暂停支付境外债本息的民企巨头,甚至部分房企的海外债已经出现了二次违约。

在这个亟需注入信心的节点上,无力者选择躺平,蓄力者选择下蹲,当然也需要有人继续前行。龙湖接连提前还债或许有“秀肌肉”的成分,而这却也是重树市场、行业信心的必要过程。 

腾挪出更大生长空间

即将到来的2023年,依然是房企的偿债大年。

据数据显示,中国房企到2023年全年有2380亿美元的境内外债务到期,明年一季度是到期洪峰,规模723亿美元。

但对龙湖来讲,至少在未来一年,其无须再为偿还美元债过多分心。

在过去的两年时间,美元债屡屡成为暴雷的导火索。无论是2021年恒大首次构成实质性违约的2.6亿美元债,以及花样年等遗憾宣布美元债难以兑付,还是在近期部分房企选择“躺平”、“下蹲”,不再支付美元债的本息或利息,美元债充当的总是暴雷时的第一声巨响。

根据上海票据交易所信息显示,今年前三季度累计有36家房企美元债违约,较2021年全年增加24家;涉券规模550亿美元,较2021年全年增加368亿美元。

有金融人士直言,不再偿还美元债或将成为大部分违约房地产开发商的选择。在上述金融人士看来,这是企业两害相取其轻的选择。如果不能保交楼,企业实控人将承受巨大压力;而不还美元债,后果也许只是企业海外公司被清盘。

与国内多数有抵押物的债务相比,美元债是一种没有抵押的信用贷款,换言之,其违约的直接损失最低。然而,面对大量违约的美元债,两个摆在眼前的现实是,受预期影响,目前海外债已连续三个月无新发行,仅有房企交换要约成功后重新发行上市;另一个现实则是,美元债很多时候扮演了“出国转内销”的角色,根据Bond Rader在2021年发布的监测数据,中资美元债的亚洲投资者占比已达到80%,而这些亚洲投资者,多数为中资机构,包括银行、四大不良资产管理公司、基金、券商、保险资管等。

不可否认,每一笔违约背后,都是一次次努力过后的无奈结果。只是相较而言,龙湖是幸运的,在本次提前偿还美元债等海外债务之前,其在今年7月即完成了年内最后一笔到期债务还款。

截止到9月末,龙湖在手现金净余额还有800亿元,其中包括215亿元的监管资金余额。良好的资金状况,保证了其高质量的交付,2022年1-10月,龙湖共交付约7.5万套品质住宅,100%实现如期交付,其中超40%项目实现提前一个月以上交付。

所谓穿越周期,即是在丰收喜悦之时,为冬天多留一些口粮,也为春天多存一些种子;而对龙湖而言,或许即是想在暖意来临时,腾挪出更多生长的空间。

财务结构进一步优化

显然,提前偿还债务,最直接的益处即是财务结构的优化。

根据中报显示,龙湖集团现金短债比4.07,平均账期为6.28年,一年以内到期的短债占比约10.1%,一系列指标均在行业的较高水准,而作为房企生命线的“三道红线”,龙湖集团也已连续六年保持绿档。

有接近龙湖的相关人士表示,龙湖是一家很有危机感的企业,这与其创始人吴亚军的性格有很大关系。多年前,绿城宋卫平曾这样形容吴亚军,“既有男人的非凡胆魄,又有着女人的细腻。”如今看来,这份“细腻”之中,既有彼时宋卫平眼中吴亚军对产品的执着,也包含其对企业运行的谨慎以及对风险的格外敏感。

多年以来,龙湖不做高息融资,也不接触前融、非标、资管计划、影子银行等融资方式,在行业内外已不算秘密。这份谨慎,曾经让龙湖在行业高歌猛进时走得慢了一些,但却让其在市场的低谷期多得了份从容。可以说,如今龙湖的稳健即是多年来“克己”换来的。

在今年中期,龙湖集团平均融资成本已下降至3.99%,而行业内融资成本低于4%的公司仅有中海、金茂、华润以及龙湖。

在融资层面,国企、民企之间的天然鸿沟是显而易见,而当龙湖的融资成本跻身至央企梯队,起码代表着在投资人的心里,这个边缘已经十分模糊。比如,汇丰的一份地产及物业行业研究报告,将中国TOP50房企分为三类:行业领袖、普通发展商、“抱恙”发展商。“行业领袖”型企业仅有八家,龙湖位列其中。报告认为,“行业领袖”持续坚持财务纪律,违约风险最低。

事实上,自7月以来,龙湖集团已连续三个月实现月度销售业绩的持续回升,在此基础上,龙湖集团三季度累计销售额达到597.5亿元,同比实现正向增长。

此外,在1-9月,龙湖集团累计实现经营性收入171.8亿元,平均每月稳定的可持续收入就接近20个小目标。如今,龙湖集团的商业、租赁住房、物业管理等业务,均跻身行业前五,不仅是穿越周期的稳压器,也构建了代表未来的第二曲线。

在龙湖董事长陈序平的规划里,未来5-10年,商业、租赁住房、空间服务、智慧营造等经营性业务,收入会占到整个集团营收的30%,为公司贡献50%的利润。

“到那时,龙湖长相跟现在已经完全不一样了。”陈序平说。

信心正在重构

 无疑,经历两年的流动性波动,社会对房地产行业的信心已坠入低谷,任何风吹草动,都充斥着悲观解读的声音。但是,无论是销售的回暖、还是提前还款的动作,从龙湖等一些企业身上,是可以看到行业积极一面的。

行业向好的迹象其实不止于个例,根据中指院数据,10月行业融资已开始修复,企业非银融资规模同比上升16.4%,年内首现正增长。而在政策端引导下,行业流动性的积极变化还将持续。

11月7日,国家发改委公布《关于完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》,其中提出,完善民营企业债券融资支持机制,加大对民营企业发债融资的支持力度。11月8日,据中国银行间交易商协会官网消息,交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资,后续可视情况进一步扩容。

对于民营房企来说,通过增信支持发债,不仅仅是雪中送炭,也可以获得更低的资金成本。在今年8月29日,龙湖发行首单中债信为民营房企“全额担保”的中票,15亿元期限3年的中期票据,票面利率仅为3.3%,。而在11月初,包含龙湖在内的10余家房企,新一轮增信发债也在推进之中。

有分析人士表示,“政策面已经给了房地产行业足够多的支持,目前房地产行业需要的就是凝聚市场合力,逐步恢复外界对房地产企业的信心,共同穿越周期。”

可以看到,房地产市场依然是个超过十万亿的巨大市场,根据国家统计局数据,在今年1-9月全国商品房销售为99380亿元,同时,仍然是满足人民美好生活需求的重要组成部分。

而这其中需要各方不同的主体参与。

满足人民美好的生活需求,靠的是过硬的产品力和服务能力。正如龙湖创始人吴亚军曾说的,龙湖在品质可靠的情况下有着很高的效率,不仅坚持要高质量交付,还要有成体系保障的质量交付。可以看到,在长期的危机感促使下,龙湖集团找到了其关于社会的存在价值。

对于龙湖来说,交付高品质住宅只是其中之一,焕新城市商业的天街、接纳新青年的冠寓、以及带来生活惊喜的龙湖智创生活等等,皆是龙湖关于“为何存在”写下的答案。

在11月9日收盘,龙湖集团上涨4%,就在当天,南向资金净卖出6.94亿元。在港股通(沪)方面,龙湖集团净买入额居首,金额为2.71亿港元。也是在9日,龙湖2027年到期美债继续上涨,每1美元涨12美分至52美分,涨幅势创纪录。

或许这就是投资者用行动写下的关于信心的答案。


已有0人点赞
财经评论(0)
查看评论
 

沟通、交流、进读者群、寻求授权,请加雷达学妹(微信:leidaxuemei),线索、爆料,请发送至邮箱:leidacj@163.com。更多精彩:欢迎扫码关注雷达财经微信: