来源：中访网
8月22日，正荣地产发布了上半年业绩报告，上半年营收160.11亿元，同比增长10.1%。毛利润30.51亿元，同比增长3.3%；净利润15.04亿元，同比增长17.88%，实现合约销售金额823亿元，同比增长47%，完成全年合约销售目标的54.9%。克而瑞数据显示，正荣地产上半年全口径销售额位列全国第24位，较2020年下滑2个名次。
靠出售子公司回血，ROE低于银行定期收益
正荣地产上半年毛利增速放缓，净利依旧保持较快增长，主要得益于出售子公司的收益。报告期内出售附属公司收入8.53亿元，该项收入贡献了上半年净利的56.75%，而去年同期净利仅为0.13亿元。
杜邦分析数据显示，2020年上半年，正荣地产ROE为4.86%处于行业中等水平。而2021年上半年，正荣的ROE下降明显，仅为3.2%，不仅比不过欧宗荣弟弟欧宗洪的融信，甚至低于商业银行的三年期存款利率。
三道红线呈“黄”，首次披露表外负债
三道红线方面，中报显示，2021年上半年正荣地产剔除预收款的资产负债率72.4%，净负债率57.2%，现金短债比2.19，剔除预收款后的资产负债率超阈值，归为“黄档”行列。正荣地产董事局主席兼行政总裁黄仙枝表示：“争取2022年上半年把三条线都转绿。”
值得注意的是，期内正荣地产少数股权益从去年同期的150.09亿元上涨至53.79亿元，占总权益53.93%，超过母公司股东权益，而净利润分成为3.38亿元，仅占比22.53%，严重不匹配。业界推测正荣地产以“明股实债”的方式优化财务报表。
为了回应外界质疑，在业绩发布会上，正荣地产管理层首次公开披露了其表外负债的情况。截至2021年上半年，正荣地产表外负债约为31亿元，表外货币资金约为24亿元，表外净负债约为7亿元，表外债务尚属于合理可控范围。
频频发债，实则“以债还债”？
表外账务数据尚好，但是正荣仅2021年上半年就发行了5笔美元债和1笔人民币债，融资金额超过80亿人民币。今年以来，正荣地产多次发布公告，赎回公司发行的优先票据，典型的“以债还债”。除了频频发债之外，正荣地产还通过信托融资为其项目进行“输血”。有媒体披露称，自去年以来，正荣地产项目公司共发行20多笔信托融资，仅大业信托发行的汇金22号项目就募集资金4亿元。而根据统计，正荣地产通过信托渠道融资金额已经超过10亿元，大多都是固定收益在7.5%-8.2%的高息产品，高于正荣地产的平均融资成本。而在永续债方面，正荣地产半年报显示，截至今年6月底，正荣地产的永续资本证券金额为14.17亿元。顶着如此高息举债，正荣地产的资金压力可见一斑。
土地储备多位于一二线，成本创新高
2021年上半年，正荣新增土地储备总建筑面积约3.56百万平方米，其中的33%、28%及24%分别位于长三角、海峡西岸及珠三角三大核心区域，其余则位于中西部及环渤海。从城市的等级来看，90%新增土储皆位于一、二线城市。合约地价总额高达325.79亿元，权益金额比重仅为45.06%。仅上半年的拿地合约总价就已经达到去年全年的68.99%。而上半年的拿地成本约为9161元/平米，较上年同期增长了55.72%，创历史新高。
截至2021年6月30日，正荣地产于全国35个城市，拥有总建筑面积29.30百万平方米的土地储备，当中82%位于一、二线城市；土地储备权益占比（按建筑面积计算）约56%。
合作开发成救命稻草，1500亿销售目标难实现？
在此次业绩会上，正荣地产披露，上半年新增的24个项目里有21个都有合作方，下半年新增的土地的合作比例也会保持在50%左右。中报显示正荣地产实现合约销售金额823亿元，然而按照克而瑞披露的数据，1-6月正荣地产的权益销售额为463.5亿元，照此计算，正荣地产的权益销售比仅为56.32%。销售额近一半是合作伙伴的业绩在充数。根据正荣上半年拿地权益仅45.06%推算，正荣接下去的权益销售比同样不容乐观，1500亿的销售目标恐怕是正荣的真实销售额难以达成的。
“我们要在规模、效益、安全三方面之间取得平衡。”正荣地产董事会主席黄仙枝在2021年中期业绩会上如是说。愿景很美好，现实很残忍。无论在规模、效益还是现金流上，正荣都存在问题亟待解决。正荣能否打好“新十年”第一枪，中访网将持续关注。
