雷达财经出品 文|孟帅 编|深海
古有兵书“三十六计”，如今房地产企业为了自救也是各显身手，为了缓解自身的困局，“省”、“变”、“卖”成了当下房企自救的其中三个关键词。
雷达财经注意到，近来房企为了控制成本，保障企业稳定的现金流，在拿地上变得更为审慎。与此同时，不少房企还对自己的高层实施降薪，进一步缓解企业的资金压力。
除了减少不必要的支出或者避免有可能的损失外，房企还希望通过寻找新的业务增长点来帮助企业创收，扩大营收规模或填补目前主业上的亏损，如万科力推旗下物业管理品牌万物云，恒大推出恒驰进军新能源汽车领域试图“曲线救国”。
此外，变卖资产也成为当下房企开源节流之外的又一自救措施。
关键词一：“省”
去杠杆的大趋势之下，房地产行业一直以来高周转的模式被按下暂停键。在此背景之下，不少房企选择勒紧裤腰带，“节流”便成了房企脱困的其中一个途径。
雷达财经了解到，上半年，国内土地市场的供应与成交量有所下降。据克而瑞公布的数据显示，上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为4.1亿㎡，与去年同期相比下跌55%。上半年在北京两轮集中供地成交的交易中，31宗宅地有15宗是以底价成交的。
国内的房地产行业拿地节奏明显放缓的原因之一，便是房企拿地变得愈发审慎。据中指研究院统计的数据显示，上半年拿地金额排在前100名的企业拿地总金额为594.7亿元，同比下降60.0%；拿地前100名的企业门槛值为20亿元，与上年同期相比也下降了17亿元。
业内人士指出，房企资金链紧张、房地产行业者的信心尚未完全恢复，以及房地产销售环节未能真正好转，诸多原因之下，房企在拿地上仍以保守策略为主。
为了进一步控制企业的成本，不少房企大佬薪水也遭“打折”。据乐居财经统计的《2021上市房企薪资榜》显示，去年房地产企业CEO降薪的数量明显增多，有47家房地产企业的CEO薪资较上一年有所下降，且不论民营还是国资房企均有CEO降薪的情况出现，薪酬缩水在百万元以上的地产大捞多达14位。
以头部房企为例，去年11月万科地产喊出“节衣缩食”的口号，其董事会主席郁亮也发挥带头作用，对自己的薪资进行大幅“瘦身”，自愿放弃2021年度全部奖金、一次性降薪1092.6万元，年薪从千万级别直接大跳水至154.7万元。
郁亮还曾在万科内部年会上透露，他的助理给他定机票时是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班，会选择便宜的那班。郁亮表示，“能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要”。
除了万科郁亮外，时代中国控股的董事会主席、行政总裁岑钊雄去年薪酬也直降956.1万元，录得650.4万元的年薪；汇景控股首席执行官伦照明、建业地产原首席执行官王俊、中南建设总经理陈昱含等房企的大佬，薪资也都在去年有不同程度的缩水，分别减少551.6万元、521.8万元、450万元。
为了尽可能地避免不必要的开支，维持企业的现金流，房企想尽办法“省钱”，市场上不时有房地产企业裁员的消息传出，部分房企为了防止高价拿地却无法盈利、资金不足以支撑后续开发的情况发生，甚至不惜退地、退项目。
关键词二：“变”
随着相关部门的调控，房地产行业在经历高速增长的阶段之后，逐步走上稳步发展的正轨，但房地产企业在此过程中，也面临一定的阵痛期。随着经营难度的提升，房企除了“节流”，还在“开源”上做出不少尝试。
如今的许多房地产企业，不再单单依赖房地产开发业务，希望能在非地产开发业务上也有出色的表现。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛曾在业绩会上表示，要提升公司非地产开发业务营收占总收入的比重至20%以上，同步加大对轻资产的投入。
因为物业管理服务业务有轻资产、低负债、高成长性等属性，多家房地产企业选择将这一同属于房地产产业链上的业务作为公司新的收入增长极，不少房企还不断提升物业业务的战略地位，将其独立拆分送去资本市场上市，如万科的万物云、龙湖集团的龙湖智创生活等。
除了在房地产上下游继续拓展业务版图外，还有部分房企将营收的增长点延伸至行业相关度相对较低的其他领域。
去年9月，老牌房企广宇发展便进行大刀阔斧的改革，直接将所持所属房地产公司及物业公司股权等资产负债与公司股东鲁能集团、公司关联方都城伟业合计持有的鲁能新能源100%股权进行资产置换。这意味着，广宇发展彻底告别地产行业，将赛道更换为新能源领域。
恒大作为曾经的房地产龙头，去年陷入债务危机后自救之路漫漫。背负两万亿债务的恒大，则对造车业务寄予厚望。近日，由恒大打造的恒驰5在经历延期之后终于开售。据悉，恒驰5综合补贴后预售价为17.9万元，计划于10月起开始交付，明年第一季度计划完成首1万辆的交付。
值得一提的是，为了打消消费者的疑虑，保障消费者的资金安全，以防“钱去车空”的情况发生，此次恒大卖车特别推出几项措施，预售订金、认购定金及购车尾款全部支付至天津津滨公证处的专用账户监管；交车时才付全款，且提车后15天内可退车，并从公证处专户退回车款；若未成功认购，预售订金1000元在8月31日从公证处专户全额退回。
不过，有行业人士认为，作为技术密集型和资金密集型产业，造车十分“烧钱”，需要企业不断投入资金用于研发等项目，恒大想以此回血是一个需要耐心的过程。且恒大此前因地产业务让一部分消费者对其产生信任危机，因此投入巨大的恒驰汽车能否助力恒大成功脱困，仍需时间检验。
雷达财经注意到，除了物业管理、商业运营、新能源外，科技、医美、康养等板块也是部分房企想要努力发展成为公司新的增长点的业务，如保利发展在养老、文旅等业务上发力。
关键词三：“卖”
除了“省”和“变”，出售资产也成了房企试图变现回笼资金、改善财务结构的最直接的方式之一。
据克而瑞研究中心发布的报告显示，今年第一季度全国出售方的企业中，房地产行业成交金额占到所有行业61%的比重，房地产类型的企业高居榜首，排在房地产后的分别是金融、医药健康、信息科技、制造业等。
即便是曾经的行业龙头，也免不了走上“卖卖卖”的路线。据媒体报道，恒大自陷入财务危机后，许家印通过变卖个人资产或质押股权等方式来筹集资金，陆续为恒大注入超70亿资金；恒大也通过清仓恒腾网络，减持手中盛京银行、高新投集团、恒大冰泉集团等股权来帮助公司改善流动性。
去年11月，融创中国将杭州两项目以16.73亿元的价格转让给滨江集团；一个月后，又将上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼三个项目作价26.8亿元出让；年初，融创中国又把昆明融创文旅城二期40%的股权，以14亿元的价格转让给华发。
与此同时，世茂集团也走上了变卖资产之路。去年12月，即便亏损7.7亿港元，世茂集团还是将包括加耀发展有限公司在内的3家公司股权，以20.86亿港元的价格出售给了启怡、GAL、绍祥等买家。今年1月，世茂集团又与上海地产集团签订出售协议，以45亿元的总代价出售上海外滩茂悦大酒店，预期将会变现出售收益约30.1亿元，而此次出售事项所得的款项80%将用于降低负债，剩下的20%则用于一般的企业用途。
据悉，从去年下半年开始至今，世茂集团处置的多处资产包括已公告的香港维港汇项目股权、黄浦路229号地块、广州亚运城股权、上海外滩茂悦大酒店，另还有上海21街坊、北京IN三里、世茂御榕·武夷度假酒店等近20处资产。
3月，绿地控股将旗下位于浦东的创驿大厦，以30.3亿元的价格出售给浙商银行；6月，阳光城发布公告，拟转让浙江永康6宗地块予滨江集团，股权转让代价为14.98亿元，滨江集团还需偿还目标公司原有负债33.04亿元，合计代价为48亿元；同月，远洋集团也将自己位于北京市丰台区丽泽商务区的远洋锐中心项目作价50.15亿元，卖给了中国平安人寿保险股份有限公司。
此前早已陷入流动性危机的泰禾集团，在多次变卖旗下资产后，6月再度发布公告，拟以23.53亿元的价格，将厦门泰禾持有的泰维置业60%的股权转让给兴业信托来抵债。
7月市场上又有消息称，曾一度跻身“千亿俱乐部”的华夏幸福，拟出售武汉长江中心项目，目前正与央企华润置地进行接洽。而在此之前华夏幸福曾在债务重组方案中表示，计划通过出售资产回笼资金约750亿元，出售资产带走金融债务约500亿元。
据了解，截至6月30日，华夏幸福债务重组计划中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1186.03亿元，累计未能如期偿还债务金额合计461.25亿元(不含利息)。
地产行业人士指出，房企出售资产一般是为了缓解自身的现金流压力，用以偿还债务，还有部分房企则是出于对自身和市场的判断，想要调整自己的业务结构。
“房地产行业已经触底”
今年6月，万科董事局主席郁亮在自家的股东大会上也曾表示，从短期来看市场已经触底，但并非触底反弹，而是恢复，恢复仍需要时间。有多位业内人士也认为，目前房地产行业已经探底，行业正处于触底回升的阶段。
据国家统计局公布的数据显示，5月商品房的销售面积、销售额分别达10970万㎡和10548亿元，环比分别上涨26%和30%，国内的商品房销售规模在5月实现年内的首次环比增长。
与此同时，克而瑞研究机构中心的数据显示，百强房企6月的销售操盘金额为7329.7亿元，环比增长61.2%，同比下跌43%。虽然同比未能实现上涨，但相较4月和5月近乎60%的跌幅来看，已有所收窄。
不过，综合来看，房地产行业上半年整体的情况仍逊于上一年同期。据克而瑞研究中心发布的报告显示，上半年绝大多数企业的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业的目标完成度较去年同期降幅大于20个百分点。
上半年，碧桂园、保利发展、万科地产分别以2469.9亿元、2102亿元、2096.1亿元的全口径金额，成为国内房地产企业销售全口径榜的前三甲，碧桂园、保利发展、万科地产也是上半年榜单达到2000亿以上规模的三家房企。
业内人士分析认为，随着相关部门政策的不断扶持，房企的压力会相应得到缓解，房地产行业的信心也会逐步恢复，目前释放出的信号对房地产行业的回暖有着正面积极的影响，房地产市场接下来仍有进一步回暖的迹象。
中指研究院企业研究副总监刘水表示，“房企加大促销，加快销售回款；谨慎拿地，放缓拿地节奏；同时开拓新的融资渠道，比如绿色债券融资”。
